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寧波:激活老人購房需求

2023-05-11 08:04:35 來源:瀟湘晨報

在各地提振樓市的政策中,有地方瞄準(zhǔn)了進(jìn)城農(nóng)民,有城市寄希望于多孩家庭,還有城市把聚焦點(diǎn)放在了老年群體身上。


(資料圖片僅供參考)

近日,寧波出臺促進(jìn)消費(fèi)十大措施,其中“激活老年人的購房需求”一項(xiàng)引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

在普遍印象中,寧波是一個“不缺錢”的地方。寧波是浙江的副省級市、計(jì)劃單列市,在GDP總量上緊追省會杭州,是浙江省唯二穩(wěn)坐“萬億俱樂部”的城市之一,其2022年GDP超過了1.57萬億,人均GDP則達(dá)到16.39萬元,比浙江平均水平高出38%。

不過,在寧波各項(xiàng)高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成了“拖累”。根據(jù)寧波統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),去年全年寧波房屋施工面積同比下降10.4%,商品房銷售面積下降29.7%。去年寧波全市政府性基金預(yù)算收入為1205億元,負(fù)增長24%,主要原因便是“土地出讓收入減少”。

與此同時,寧波正在進(jìn)入深度老齡化社會,預(yù)計(jì)到2025年時,10個寧波人中有3個都是60周歲以上的老年人。

屢出新政刺激市民購房

近期浙江經(jīng)濟(jì)體量第二大城市寧波,因鼓勵老年人加入“買房大軍”而走紅網(wǎng)絡(luò)。

事情的起因是這樣的:5月6日,寧波多個金融監(jiān)管部門和機(jī)構(gòu)聯(lián)手出臺了十項(xiàng)促進(jìn)消費(fèi)的措施,涉及家居、汽車、餐飲、文旅、體育等許多方面,其中在購房消費(fèi)方面,新政提出,要全力支持居民首套和改善性住房需求,推廣二手房按揭貸款“帶押過戶”模式,支持銀行機(jī)構(gòu)在風(fēng)險可控前提下,放寬房貸年齡限制,激活老年人購房需求。

盡管只是文件中的一句話,卻“一石激起千層浪”。一般來說,購房置業(yè)的主力群體是中青年,而老年人因?yàn)槭趧恿?、還款能力不夠穩(wěn)定等因素,過去就連金融政策對老年人購房都不太支持。寧波為何偏偏要激活老年人的購房需求?

實(shí)際上,此前寧波就已經(jīng)有部分銀行調(diào)整了針對老年人的房貸政策,過去大多數(shù)銀行對于貸款人“年齡+貸款年限”之和的限制為65歲至70歲,但今年年初部分銀行將年限限制調(diào)整到了最高80周歲。

一名資深房產(chǎn)中介對第一財(cái)經(jīng)表示,這樣做的主要原因有兩點(diǎn),一是方便老人與子女共同辦接力貸,降低進(jìn)入樓市的門檻,讓一些群體能夠舉全家之力“上車”;二是去年以來出現(xiàn)提前還款潮,銀行房貸額度也愈發(fā)寬松,銀行壓力比較大,因而放寬了年齡限制。

該中介人士透露,在辦理老年人貸款這方面,銀行對風(fēng)控的要求還是比較高的,一般會要求額外條件:一是無不良信貸記錄;二是除退休金外最好還有其他收入;三是可以和子女一起辦理接力貸。

其實(shí)除了激活老年群體買房需求,寧波今年以來還多次出臺新政刺激樓市。

針對人才購房,今年4月21日,寧波市住房公積金管理委員會印發(fā)《關(guān)于對引進(jìn)人才等住房消費(fèi)加大住房公積金支持力度的通知》,宣布在寧波就業(yè)并繳存住房公積金的本科和碩士畢業(yè)生公積金貸款額度可分別上浮20%、30%;高級及以上層次人才公積金最高貸款限額上浮50%。

今年2月3日,寧波海曙區(qū)還曾推出總額2000萬元的“購房送汽車、家電消費(fèi)券”活動,市民購房最高可送價值18萬元的消費(fèi)券。

土地收入降低

總體來看,寧波不斷出臺刺激樓市的政策,還是與其2021年下半年以來樓市的疲軟有關(guān)。

2021年上半年寧波的新房市場還屢現(xiàn)“千人搖”,堪稱一房難求,但是當(dāng)?shù)匕l(fā)布“416調(diào)控政策”后樓市就開始降溫、轉(zhuǎn)冷,在經(jīng)過2022年一整年的低谷后,目前處于震蕩期。

據(jù)寧波市房產(chǎn)市場管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù),2022年,寧波主城區(qū)新建商品住宅成交30472套,同比下降約52%;二手商品住宅成交量32015套,下降約28%。

到了今年一季度,由于疫情期間積壓的購房需求在二、三月份充分釋放,寧波樓市迎來一波回暖。今年1-3月,寧波市區(qū)新房合計(jì)成交100萬平方米,同比上漲25%;二手住宅一季度合計(jì)成交130萬平方米,同比上漲109%。

這一波需求補(bǔ)漲讓寧波樓市暫時“回血”。截至去年年底時,寧波市六區(qū)的新房庫存去化周期已經(jīng)高達(dá)17.8個月,經(jīng)過今年前三個月的消化,寧波的去化周期降到了14.6個月。

不過,3月份之后,寧波樓市的復(fù)蘇節(jié)奏卻放緩了。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局寧波調(diào)查隊(duì)的調(diào)研,73%的調(diào)研房企認(rèn)為售樓處來訪量減少,55%的調(diào)研經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)為帶看量減少。

4月,寧波市六區(qū)新房成交備案2547套,環(huán)比下降34%,全市新開盤項(xiàng)目6個,整體去化率僅24%。

而二手房在短暫回溫后,掛牌量變得超大,根據(jù)寧波房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)數(shù)據(jù),目前市六區(qū)房源掛牌住宅數(shù)已達(dá)10萬套,按照2022年全年二手網(wǎng)簽套數(shù)平均水平計(jì)算,去化周期在3年左右,性價比不高的二手房源成交難度高。

樓市的狀況與土地市場的熱度息息相關(guān)。過去,作為長三角重要的二線城市,寧波非常受拿地房企的青睞。2022年以來,盡管寧波土地拍賣仍有一定溢價率,但是過往盛景不再。

回顧2022年寧波集中供地,四個批次溢價率分別為6%、4%、9%,10%,絕大多數(shù)拿地企業(yè)是央國企和地方國資,全年集中供應(yīng)的涉宅土地出讓金收入為578億元,較上一年780億元同比減少了26%。

其中值得注意的是,2022年寧波第四批次的供地是在2023年的1月份開拍的,原本掛牌了6宗地塊,但在開拍之前,3宗宅地因無人報名而終止出讓,總起拍價也從最初的74億元降到了45億元。

根據(jù)寧波市政府公開的《寧波市2022年預(yù)算執(zhí)行情況和2023年預(yù)算草案的報告(摘要)》,其2022年全市政府性基金預(yù)算收入1205億元,僅完成預(yù)算的85%,負(fù)增長24%,導(dǎo)致負(fù)增長的主要原因是土地出讓收入減少。

2023年寧波首批10宗涉宅地也已完成出讓,其中4宗地達(dá)到封頂價進(jìn)入搖號階段,剩余6宗全部底價成交。

盡管GDP只比杭州少了0.3萬億,但是從2017年到2021年,寧波5年賣地收入總和僅為4360億元,只相當(dāng)于杭州的三成。

在供地上,寧波2023年變得更加積極,近日發(fā)布了2023年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃,供應(yīng)總量同比上漲約12.8%,其中住宅用地計(jì)劃為655公頃,保持了供應(yīng)的穩(wěn)定性。

到2025年三成人口都是老年人

寧波是我國東南沿海一個經(jīng)濟(jì)實(shí)力不容小覷的城市,其擁有悠久的港口經(jīng)濟(jì)和工商業(yè)歷史,這使得寧波具備了高城鎮(zhèn)化率,也讓寧波較早進(jìn)入了老齡化社會。

根據(jù)公開數(shù)據(jù),寧波轄海曙、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州、奉化6個區(qū),寧海、象山2個縣,慈溪、余姚2個縣級市,全市陸域總面積9816平方公里,2022年末全市常住人口達(dá)到961.8萬,人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到了78.9%。

和其他諸多二線城市不同,寧波早在1987年進(jìn)入人口老齡化社會,是國內(nèi)進(jìn)入人口老齡化較早、老齡化速度較快、程度較深的地區(qū)。

寧波市人民政府官網(wǎng)顯示,截至2021年年底,寧波60周歲及以上戶籍老年人口達(dá)到了162.6萬,占戶籍總?cè)丝诘?6.3%,其中65周歲以上老年人口121萬,占戶籍總?cè)丝诘?9.6%,已逼近深度老齡化。60周歲及以上戶籍老年人口占比率高出全國7.4個百分點(diǎn),高出浙江全省2.6個百分點(diǎn)。

可以對比的是浙江省會杭州,杭州雖然也進(jìn)入老齡化社會,但是比寧波擁有更年輕的人口結(jié)構(gòu),同樣截至2021年12月底,杭州60歲及以上老年人口占總?cè)丝跀?shù)的比例為23.1%,比寧波低3.2個百分點(diǎn)。

寧波市人民政府官網(wǎng)稱,預(yù)計(jì)到2025年,寧波的戶籍老年人口將接近200萬,占比為30%左右,這意味著10個寧波人中,3個是老年人。

與此同時,作為東部沿海富裕城市,寧波給予老年人口不錯的養(yǎng)老待遇,企業(yè)退休人員養(yǎng)老金自2005年以來實(shí)現(xiàn)“十八連漲”,城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險基礎(chǔ)養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)居浙江全省第一。

如果兩年后寧波的三成人口都是老年人,那么激活老年人購房需求也是其進(jìn)入深度老齡化社會后的無奈之舉。

除了寧波,近一年來多個一二線城市也已出手放寬對老年人的購房限制,比如去年8月北京推出了三個項(xiàng)目試點(diǎn)建設(shè)“全齡友好住宅”,為老年人群在首付、貸款等方面給予住房政策支持;今年2月,杭州也放寬對老年人購房的年齡限制,多家銀行延長貸款年限至75周歲,最高延至85歲。在四川成都、廣西南寧,甚至有個別銀行推出了“百歲貸”,即“老人年齡+貸款年限”最高可達(dá)到100歲,其實(shí)質(zhì)仍然是接力貸,要求子女和父母共同還款。

來源:第一財(cái)經(jīng)

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