今年初，樓市“小陽春”行情席卷全國各地，經(jīng)過數(shù)月的燃燒之后，這團(tuán)小熱火似乎正在逐步降溫。
如今，減持“房住不炒”已成為全國樓市最頂層的指導(dǎo)性定位，而作為所謂的新一線城市，成都樓市似乎仍高溫難降。證券時報·e公司記者注意到，2019年以來，成都土地拍賣市場競爭激烈，多個片區(qū)土拍價格樓面價刷新歷史記錄，甚至遠(yuǎn)高過地塊周邊二手房掛牌價。
面粉正在貴過面包，也正是在這樣的背景之下，拿地早、樓面價較低的成都主城區(qū)新房依舊是購房者熱衷追搶的目標(biāo)。6月以來，成都連續(xù)開出華潤悅璽、仁恒濱河灣等熱門樓盤，因與周邊二手房存在明顯的價格“剪刀差”，部分樓盤再度出現(xiàn)萬人搶購的火爆場景，總價在350萬元/套的房子也被視為白菜價。
土拍價格持續(xù)走高
2019年3月12日，斷供兩年的成都茶店子迎來49.9畝商住地拍賣，這宗地引來36家開發(fā)企業(yè)報名競拍。
據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報道，上述地塊最終拍賣競價達(dá)到56輪，手持189號的德商以總價17.17億元，溢價76.41%，單價17200元/㎡追平成都單價地王的成績成功摘走宗地。
資料顯示，該地塊為住兼商用地，商業(yè)占比上限49%，地塊最大可開發(fā)99829方建筑。其中，住宅面積為50912.79方，商業(yè)建筑面積達(dá)到48916.21方，換句話說此地塊的未來直指綜合體項目。
需要指出的是，這宗地塊周圍城市化程度較高，整個板塊上一次土地交易還需追溯到2016年。2016年1月，龍湖與首開聯(lián)合拿下了首開龍湖紫宸和龍湖西宸天街地塊，成交樓面價3200元/㎡;同5月，龍湖以樓面價3700元/㎡拿下龍湖西宸原著地塊;2016年11月，保利又以樓面價12140元/㎡拿下兩河院子地塊，但該地塊比較特殊，其容積率僅1.0，為別墅地塊。
相比之下，時隔兩年多時間，該板塊土拍價格呈現(xiàn)出明顯的大幅拉升，土地交易長期斷供也造成了板塊內(nèi)新房供應(yīng)的不足。2018年10月底，人居花照云庭拿到項目預(yù)售許可證，該小區(qū)共推房源共972套，清水均約為13000元/㎡。
僅兩個月之后，成都土拍“地王”再度易主，由首次進(jìn)入成都的禹州地產(chǎn)摘得。5月16日，位于成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)華新村二、七組宗地以7850元/㎡的價格起拍，最終被禹洲地產(chǎn)以18400元/㎡的樓面價拿下，溢價率達(dá)134.39%。根據(jù)資料顯示，該宗地凈用地面積24.26畝，計算容積率為2，可開發(fā)體量達(dá)3.23萬方。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，該宗地塊附近的藍(lán)谷地社區(qū)5月參考均價為16200元/㎡~18400元/㎡區(qū)間。
再看位于成都二圈層的雙流，因為近兩年該區(qū)房價大幅上漲，新開小區(qū)頻頻突破每平米兩萬元的價格，屢屢刷新當(dāng)?shù)厝藗鹘y(tǒng)觀感，而被戲稱為“宇宙流”。5月23日，雙流東升一宗土地以8400元/㎡作為起始樓面價開拍，經(jīng)過數(shù)十輪爭奪，最終由新力地產(chǎn)以13600元/㎡拿下，溢價62%。
新力雙流地塊
據(jù)了解，這是雙流區(qū)2019年以來拍出的第一宗宅地，剛出爐就已刷新雙流地價。鏈家數(shù)據(jù)顯示，該地塊所在區(qū)域二手房買賣相對較少，與之相距不遠(yuǎn)的棠湖柏林鎮(zhèn)二手房均價約1.3萬元/㎡，海棠灣1.3萬元/㎡，香楠湖1.2萬元/㎡。
高價地新房入市再博弈
2019年初，在成都當(dāng)?shù)貥鞘辛鱾髦痪湓挘?ldquo;留給大家的低價新房已經(jīng)不多了!”
2017年，成都土地拍賣價格持續(xù)走高，樓面價“秒殺”周邊房價。當(dāng)年4月6日，成都迎來限購升級后的首場土拍，此番土拍首次引入熔斷抽簽機(jī)制。此次土拍，成都?xì)v史最高樓面地價被3次刷新，熔斷線被3次觸發(fā)，進(jìn)入搖號流程。(成都樓市直擊：七萬人搶千套房，買房隊伍綿延幾公里，住建部緊急約談!)
其中，中南建設(shè)(8.650,?-0.13,?-1.48%)以總價28.32億元，單價11080元/㎡的價格拿下城北地塊，彼時周邊二手房及建成新房價格尚不足萬元;此外，位于紅牌樓的地塊樓面價高達(dá)1.72萬元/平方米，由東原地產(chǎn)抽簽獲得，刷新成都住宅最高樓面價，而該區(qū)域在售樓盤價格在1.2萬元/㎡左右。
另據(jù)房天下統(tǒng)計顯示，2017年全年，成都土地市場共出讓土地260宗，總出讓面積約16587.68畝，同比下降6.6%，成交面積14287.6畝;但成交總額約1245.3億元，較2016年全年的賣地總額605.6億元上漲105.6%。
在過去的2018年，入市新房價格大多控制住每平米兩萬以內(nèi)，這除了新房價格被限價政策牢牢地套上“緊箍咒”的因素外，更重要的是大多數(shù)樓盤都是2017年前拿的相對低價土地。但貫穿2017年，成都主城區(qū)地拍每平米成交價格普遍超過萬元，這無疑將進(jìn)一步推高新房入市價格。
今年1月23日，成都住建局局長張樵曾對媒體表示，市住建局正研究“一城一策”的具體方案，此后將制定“因地制宜”的政策，精準(zhǔn)調(diào)控房地產(chǎn)市場。
此后，首開金茂府于2月2日正式拿到項目預(yù)售許可證，其精裝房單價達(dá)到2.9萬起，最貴單價更是突破3.1萬元/㎡。平地一聲雷，該樓盤成為成都首個預(yù)售單價超過3萬元/㎡的樓盤，其最小戶型面積超過160㎡，最低總價在470萬元/套左右。
這似乎是一個風(fēng)向標(biāo)，回眸2017年4月，金茂曾以17160元/㎡(成都第二高價地)的樓面價格，拿下成都武侯新區(qū)162畝商住地塊，溢價率高達(dá)90%。作為成都高端樓盤的代表，首開金茂府的橫空推出，讓當(dāng)時成都樓市圈已經(jīng)“高潮迭起”。諸如，眾多樓盤銷售、中介奔走相告、頻發(fā)朋友圈，“成都即將暴漲”、“現(xiàn)在再不買房后面就買不起了”等言論。
此情此景，讓大量的剛需及跟風(fēng)購房者倍感焦急，再度陷入難解的博弈中，既是對高價地入市的恐慌，也是對未來政策不確定性的擔(dān)憂，擔(dān)憂限購政策的松動再度刺激房價瘋漲。
“剪刀差”引爆萬人搶房
當(dāng)房子不再被注重真實居住屬性，而被附加上更多的投資機(jī)遇，那么炒房也就順勢成為一項投機(jī)品種。
隨著土拍價格的持續(xù)走高，面對部分區(qū)域新舊二手房的巨額價格“剪刀差”，成都人悠閑的生活被激起一陣陣漣漪，“打新”搶房仍是一門看似收益頗豐的交易。
2018年10月單價約2.1萬元/㎡、總價超過300萬元/套的天譽(yù)被擠破頭，中簽率低至3%;而2017年4月，拔得城北地拍頭籌的中南卻門可羅雀，2019年1月29日中南海棠集因無人報名登記，最終被終止搖號。
6月6日，成都東二環(huán)路邊上的華潤悅璽項目取得預(yù)售許可證，共推出356套房源，面積段144㎡-155㎡，精裝售價約17000元/㎡左右。據(jù)資料顯示，華潤置地曾于2005年12月競得的原成都420廠土地項目，占地840余畝，相比今日其拿地樓面價十分低廉。
多年來，華潤置地已陸續(xù)開發(fā)出華潤二十四城多期住宅項目和萬象城商業(yè)綜合體，華潤悅璽項目正位于該板塊內(nèi)。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，該新盤周邊二手房價格普遍在20000元/㎡以上，華潤二十四城一期5月參考均價超過22000元/㎡，其他建成時間更近的幾期住宅項目均價達(dá)到25000元/㎡。
在可對比的新舊房價明顯“剪刀差”下，華潤悅璽瞬間成為成都網(wǎng)紅熱門“神盤”，很多購房者幾乎是閉著眼睛參與搖號搶房。盡管這個樓盤容積率可能達(dá)到4.0、人口密集，盡管物業(yè)費(fèi)不低，可能5元/㎡以上，但在巨大利益的驅(qū)動下，這些長期的生活要素都已不是購房者考慮的主要問題。
證券時報·e公司記者注意到，華潤悅璽于6月9日僅對樣板間開放一天時間，由于報名人數(shù)超多，就連看一眼精裝標(biāo)準(zhǔn)的樣板間都要排隊近兩小時。
近日，有小道消息透露，華潤悅璽報名搖號總為13344普通7786 (中簽率1.18%)、剛需5422 (中簽率2.56%)、棚改136(中簽率92%)。針對該情況，華潤悅璽銷售人員告訴記者，目前報名人數(shù)在13000左右，但存在一些審核未通過的購房者，最終通過復(fù)審的人數(shù)名單將在6月22日公布。
“豪宅”突襲開盤被玩壞
就在眾人還在驚嘆悅璽之時，成都另一個被譽(yù)為豪宅板塊的核心樓盤仁恒濱河灣又“喜提”預(yù)售許可證，帶精裝價格18900-21500元/㎡的仁恒濱河灣。
據(jù)悉，早在2009年仁恒便已5000元/㎡左右的樓面價摘得該地塊，而該樓盤距今最近的一次開盤還要追溯到2016年9月份，也因此被成為“捂盤王”。
證券時報·e公司記者了解到，此次仁恒濱河灣開盤銷售房源共計207套，戶型面積均為185㎡。按照其公布的價格下限來計算，該新盤起步價達(dá)到了350萬元/套，對成都而言，這已經(jīng)算是豪宅標(biāo)準(zhǔn)。從宣布取證的那刻起，仁恒濱河灣就瞬間成為全民熱議的話題，購房者蜂擁而入視此豪宅為白菜價。
據(jù)鏈家最新數(shù)據(jù)顯示，仁恒濱河灣二手房掛牌均價超過35000元/㎡，而今年5月最新成交價格也達(dá)到34749元/㎡。霎時間，1.5萬/㎡“剪刀差”的驚人，買到就是狂賺的口號刷遍本地微信圈，亦引得多名購房者從外地奔赴而來。若按照3.5萬元/㎡的二手房價計算，成功夠得一套仁恒濱河灣新房，可純賺200萬元以上，未來還有升值的可能性。
有網(wǎng)友表示，盡管中簽率堪比網(wǎng)上打新股，但在兩百多萬新舊房價差的誘惑下，也被人忽悠去參與搖號。有網(wǎng)絡(luò)傳聞，報名仁恒濱河灣新房搖號的人數(shù)規(guī)?；?qū)⑼黄迫f人，但具體報名人數(shù)仍需等到最終復(fù)審結(jié)果才能確定。
隨著時間的推進(jìn)，多個購房群談話的內(nèi)容從感嘆“買到就是賺到”逐漸變成“怎樣才能買到?要不要離個婚、賣個房?”，畫風(fēng)逐漸詭異了起來，為了買上仁恒濱河灣，大家絞盡腦汁。
多條傳聞在購房群流傳。比如，“洛杉磯四川同鄉(xiāng)聯(lián)誼會已經(jīng)組織起來，三小時后第一批28人講起飛前往成都，參加仁恒的報名。”、“有沒有成都棚改男愿意協(xié)議結(jié)婚搖濱河灣?簽協(xié)議給10萬現(xiàn)金，此信息真實有效。”、“棚改資格3個，代持可以報名仁恒濱河灣，抓緊時間私聊。”，當(dāng)然這些都是網(wǎng)絡(luò)傳言，極有可能是網(wǎng)友所編寫的調(diào)侃段子。
甚至有網(wǎng)友腦洞大開，公布仁恒眾籌購房方案：以總價370萬元/套為例，首付3成即111萬元，貸款259萬元、月供1.6萬元;由甲乙丙三方出資，丙方代持該房屋，三方按照出資比例獲享對應(yīng)權(quán)益，原則上不低于5萬元/㎡考慮出售;取得產(chǎn)權(quán)滿三年后可出售(2025年出售)，預(yù)期年化收益率超過50%。
資金從東到西“填坑”轉(zhuǎn)移
2016年下半年以來，全國樓市迎來一輪大漲行情，尤其是西部大城市房價的洼地效應(yīng)非常突出，重慶、西安等西部城市房價領(lǐng)漲全國。
需要注意的是，2018年，各大房企集中布局三四線等中小城市拿地的態(tài)勢明顯，而2019年各大房企又有回流一二線大城市，因此造成一二線大城市土地市場走熱，各地出現(xiàn)樓市“小陽春”行情。
首先，2016年至今，可以看作是一輪全國樓市的大行情，僅從銷售額來看，2016-2018三年的全國商品房銷售額是明顯大于之前的很多年份的。
第二，從房價來看，雖然全國眾多城市在這三年之中都有不同程度的漲幅，但如果從2016年十月開始的新一輪調(diào)控期劃斷，可以看出兩個不同的階段。
即在這之前，東部城市不僅絕對房價高，而且相對的房價漲幅也更大。比如在調(diào)控開始前的2016年1-9月，西部的成都前九個月累計的新房價格漲幅為6.46%，而東部的無錫在2016年9月單月的新房環(huán)比漲幅高達(dá)8.2%，成都完全沒有可比性。再看2016年全年的新房指數(shù)漲幅，合肥高達(dá)46.16%，廈門41.54%，南京39.68%，無錫35.53%，而成都僅5.39%，同期重慶7.22%，西安6.99%(數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù))。
接著，樓市第二階段開始，情況起了很大的變化。2016年10月后，購房資金加劇出現(xiàn)從東到西的流動跡象，西部大城市房價的洼地效應(yīng)非常突出，外來資金“抄底掃貨”態(tài)勢明顯。于是，西部大城市的房價整體開始“填坑”，以西安、重慶為代表的西部大城市房價應(yīng)聲而漲，而且是大漲。
針對目前樓市狀況，長期跟蹤研究房地產(chǎn)行業(yè)的西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐接受了證券時報·e公司記者專訪，詳細(xì)解讀本輪樓市大牛的起因和發(fā)展，以及對成都樓市的看法。
劉璐認(rèn)為，2019年樓市行情分化可能加劇，中小城市樓市下行壓力日益增大，而一些大城市又有走高的壓力。后期，穩(wěn)控壓力主要是在地價走熱城市不能放松房地產(chǎn)調(diào)控，同時可以適當(dāng)增加土地供應(yīng)，緩解土地市場供需矛盾。劉璐反復(fù)強(qiáng)調(diào)，從業(yè)人員一定要加強(qiáng)行業(yè)自律，當(dāng)前成都樓市“軟著陸”的局面十分來之不易，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜。
劉璐指出，西安在2016年10月以前的幾年，其房價都處于盤整甚至還下跌的狀態(tài)，但從當(dāng)年10月隨著其他一些城市開始調(diào)控，西安樓市隨即開始上漲，一直到現(xiàn)在。
2016年10月到2017年底，西安新房指數(shù)累計漲幅約為15%為同期的全國第一;同期，重慶新房指數(shù)漲幅也超過12%，排在全國第六;類似的城市還有廣西北海，安微蚌埠，廣東韶關(guān)等。
在2016年這一輪的的樓市大行情中，西部城市的樓市從之前數(shù)年“滯脹”的狀態(tài)整體崛起了，這一階段整體的房價的整體漲幅超過了房價基數(shù)大，調(diào)控也更嚴(yán)厲的東部城市。
但是從全國樓市整體來看，劉璐認(rèn)為，一方面這體現(xiàn)了西部城市樓市的“價值回歸”，畢竟很多西部城市的經(jīng)濟(jì)面都不錯，房價不應(yīng)該比東部同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模城市低那么多;但另一方面，這也體現(xiàn)了全國購房資金從東到西的“填坑”轉(zhuǎn)移，畢竟同期這些西部城市房價的漲幅遠(yuǎn)高于同期當(dāng)?shù)谿DP，人口，產(chǎn)業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)“基本面”的漲幅。
過早被調(diào)控新舊房價“倒掛”
2016年下半年之前的幾年，很多在成都買房的人覺得買“虧”了，因為前幾年成都樓市的漲幅顯著地弱于東部同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市。
劉璐指出，有的購房者2007年買的新房“套”了十年才迎來解套，但對比西安和重慶可知，整個西部城市的樓市在這一階段都偏弱，所以這也不是成都的個案。2016年下半年，成都樓市開始出現(xiàn)較為明顯的轉(zhuǎn)暖跡象，標(biāo)志性事件就是當(dāng)年的“6.29”土拍，說明外地資金開始入蓉。隨后，成都城南的一些樓盤房價開始不斷提升，但全市整體來看還是較為平靜的。
但現(xiàn)在問題來了，2016年下半年，伴隨著城南一些樓盤的走熱，成都樓市中出現(xiàn)了一些不正常的現(xiàn)象，引發(fā)了社會的熱切關(guān)注。這直接導(dǎo)致在隨后全國開始的嚴(yán)厲樓市調(diào)控中，成都被列為了“熱點”城市，但其實當(dāng)時的成都房價剛出現(xiàn)上漲的趨勢(可以對比之前列的成都和無錫的對比)。
在劉璐看來，過早被列為熱點城市開始嚴(yán)厲調(diào)控，這是近年來成都樓市中很多問題的根源。
他進(jìn)一步指出，這些問題在2017年開始變得越來越突出，在很多前期(2016年下半年之前)“滯脹”城市的房價開始大幅“補(bǔ)漲”的同時，同期成都的新房價格指數(shù)反而下跌了2.87%。在存量市場上，同期成都的二手房價格出現(xiàn)了很明顯的上漲，這導(dǎo)致出現(xiàn)了一個嚴(yán)重的后果，就是新房與二手房價格的嚴(yán)重“倒掛”。
劉璐反復(fù)強(qiáng)調(diào)，不要單獨(dú)看成都一個城市或某一個樓盤的問題，這樣有失偏頗，而放在本輪樓市行情的大背景和整個西部城市樓市的大環(huán)境來看更準(zhǔn)確和公平。最終，這些價差“倒掛”的問題累積到2018年的五月，又產(chǎn)生了另一個樓市的分水嶺。
2018年成都“5.15”樓市新政發(fā)布后，對投機(jī)性購房的限制很大，而之后出現(xiàn)的成都二手房價格的下跌，可以看作是政策和市場共同作用的結(jié)果，畢竟?jié)q高了下跌一些也正常。可以明顯感覺，2018年5月之后成都新房的限價政策出現(xiàn)了調(diào)整，變得更為靈活，也就是說和拿地價格有了更靈活的聯(lián)系，對高價地的限價就更松一些。
中介推波助瀾行業(yè)需加強(qiáng)自律
劉璐對證券時報·e公司記者表示，2018年5月后半段起，成都樓市開始了“軟著陸”。即隨著二手房自然降價和新房由于限價變靈活導(dǎo)致的上升，使得之前的價差“價差倒掛”越來越小，在一些區(qū)域甚至消失了。
隨著新舊房價沒有了明顯的價差，那些投機(jī)性購房的群體逐漸消失，隨后新房搖號100%中簽率的樓盤也越來越多。劉璐認(rèn)為，“5.15”新政以來的這一年，成都樓市還是出現(xiàn)了很多可喜的變化，直觀感受就是樓市更“正常”了。其實，成都樓市出現(xiàn)的問題其他城市也都有，但過早開始調(diào)控(對比西安和重慶等城市)的“板子”打在了成都身上，成都業(yè)內(nèi)也應(yīng)該吸取這個教訓(xùn)。
針對仁恒濱河灣的火爆搶購，劉璐表示，這兩個樓盤的事情有點特殊，相關(guān)樓盤隨處區(qū)域供地較早，基本上是十年前出讓的土地。這個區(qū)域(指攀成鋼)的平均拿地樓面地價估計是4000元/㎡~5000元/㎡，當(dāng)時該區(qū)域最貴的樓面地價在7600元/㎡。所以，如果按照和樓面地價掛鉤來制定限價標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域項目的定價就不會太高，價差會吸引投機(jī)，這其實也很正常，華潤悅璽也有類似的情況。
但劉璐提醒，畢竟這種拿地很早的項目并不是很多了，當(dāng)前成都在售新房項目的主力可能還是2016年及以后拿地的項目。實際上，這些項目隨著當(dāng)前成都樓市的持續(xù)“軟著陸”，新舊房價差銳減，對投機(jī)性購房群體沒有足夠的吸引力。所以，成都大多數(shù)樓盤應(yīng)該是高中簽率，并成為未來成都新房市場的常態(tài)。
這樣的案例也進(jìn)一步說明，當(dāng)前我國樓市的分化進(jìn)一步加大，不僅在不同的城市之間樓市的走勢分化加大，甚至再同一個城市內(nèi)部的不同區(qū)域之間，樓市的分化也日益增大。劉璐覺得，成都樓市分化加大是客觀事實，而這次暴露出的一些問題也值得警惕。
劉璐也注意到，網(wǎng)上流傳一些中介準(zhǔn)備集資炒房的問題，這非常值得關(guān)注。特別是中介行業(yè)，這幾年幾乎每一次成都樓市成為全國焦點，背后都有中介從業(yè)人員的推波助瀾。但其實，中介行業(yè)和所在城市的樓市是一種直接的共生關(guān)系;樓市好，中介的生意才會好，樓市“挨板子”那中介的日子也不好過。
部分中介行業(yè)的浮夸宣傳、過度炒作，導(dǎo)致成都樓市陷入后來的不利局面。一個很重要的誘因就是行業(yè)自律出了問題，讓一些看似偶然的小事件演化成了成都樓市的系統(tǒng)性問題。劉璐強(qiáng)調(diào)，從業(yè)人員一定要加強(qiáng)行業(yè)自律，當(dāng)前成都樓市“軟著陸”的局面十分來之不易，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜，這影響包括購房者在內(nèi)的每一個人的切身利益。
2018年以來，成都已披露多宗房企和中介違規(guī)違法行為，并對相關(guān)涉事單位和人員進(jìn)行處罰。
近期，成都市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人也對外表示，成都將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。
