2019年房企融資情況一覽
上半年的樓市“小陽春”之后，從融資端掐住市場躁動情緒，是調(diào)控釜底抽薪的手段之一。從信托到美元債，五花八門的融資手段，逐一被查缺補漏，大型房企由于信用等級較高、融資成本更低，日益主導(dǎo)土地和并購市場，而高杠桿的中型房企則陷入資金鏈危局，小型房企甚至賣項目求生。“杠桿飆車游戲”剎車之時，也是市場玩家快速退場、集中度進一步上升之時。
加杠桿依然狂飆突進
在按下剎車鍵之前，今年上半年的“窗口期”，房企融資加杠桿的動作不遺余力。
同策研究院監(jiān)測的40家典型房企融資情況顯示，今年上半年，恒大、招商蛇口、富力地產(chǎn)、金科股份等房企上半年融資總額均超過200億元，高者達400億元以上。
這份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，40家典型房企總計完成融資直逼4200億元。其中，光是今年6月份，40家典型房企就完成了611.6億元融資。
經(jīng)過狂飆突進的加杠桿，房企債務(wù)總量維持在天量水平。
據(jù)申萬宏源房地產(chǎn)研究組統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)2019年6月底的債券融資余額約4萬億元，其中境內(nèi)債券余額2.9萬億元，外債約1.1萬億元。
在融資方式中，1-6月房企境內(nèi)交易所發(fā)債總額達1636億元，同比增長93%，但6月發(fā)行額從5月的408億元減半到208億元。
信托依然是中小型房企融資主力。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，68家信托公司共發(fā)行3238只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，為房企“輸血”5063.8億元。其中所發(fā)產(chǎn)品的平均期限1.53年，平均年收益率為8.32%。信托的余額是天量，截至5月底，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額14%，同比增長15.15%。
股權(quán)融資金額及占比不斷攀升，2019年6月份監(jiān)測的40家上市房企實現(xiàn)的股權(quán)融資金額為75.68億元，占總?cè)谫Y金額比重為12.37%，相比上月份的41.32億元(占比11.23%)，絕對值及占比雙升。
更重要的是，在國內(nèi)融資渠道收緊之后，6月份，40家房企發(fā)行的公司債幾乎是美元債，美元融資總額224.01億元人民幣(32.6億美元)，占融資總額的36.63%;港元融資總額為0.6049億元人民幣(0.6873億港元)，占比0.10%。2019年以來，房企計劃發(fā)行海外債數(shù)量已達104只，計劃發(fā)行規(guī)模384.47億美元，數(shù)量、規(guī)模均創(chuàng)同期歷史新高，且已接近2017年全年規(guī)模。
發(fā)行美元債的熱潮延續(xù)到了7月份。在僅剛剛過去的半個月內(nèi)，超過20家房企發(fā)行了170億美元融資預(yù)案。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年年末176家房企總有息負債規(guī)模為68456億元，同比增長16.6%。其中64家重點房企總有息負債58109億元，同比增長18.7%，重點房企債務(wù)增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重點房企總有息負債占比為84.9%，同比增加1.5個百分點。
上市公司財報顯示，地產(chǎn)行業(yè)成為過去十年以來為數(shù)不多的杠桿持續(xù)大幅上升的行業(yè)。2007年至今，行業(yè)資產(chǎn)負債率從60%左右大幅上行至80%，一舉超過建筑行業(yè)，成為全行業(yè)資產(chǎn)負債率最高的存在。
“杠杠游戲”剎車時間表
土拍市場的火熱，部分城市地王出現(xiàn)，是招致監(jiān)管出手的重要原因。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年土地出讓規(guī)模持續(xù)高位運行，全國50個大城市合計賣地2.15萬億元，同比增長15.9%。分季度看，一季度整體低迷，二季度全面復(fù)蘇。全國土地市場熱度推動熱點城市賣地收入刷新歷史同期紀錄。賣地最多的杭州土地出讓金額達到1444.5億，武漢、北京分別為948.8億和933.3億，蘇州為836.8億。
一些二線城市接連出現(xiàn)百億土拍：4月24日，蘇州土拍一日吸金135.7億元，誕生了吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊的兩個新地王;6月27日，合肥出讓13宗1355.35 畝地，攬金132.43 億元;同一天，武漢集中出讓12宗地塊，也拍出93.5億元的價格。
6月的土地市場中，一二線城市單月賣地過百億的城市多達13個，這也是最近一年的高點。
土拍活躍引發(fā)房價上漲預(yù)期，與“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控目標不符，與防范化解重大風險的要求不符。因此，短暫的狂歡之后，年內(nèi)最嚴融資監(jiān)管如期而至。
5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《中國銀保監(jiān)會關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(下稱“23號文”)，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資。據(jù)統(tǒng)計，上半年各地銀保監(jiān)會就金融機構(gòu)資金違規(guī)進入樓市開出的罰單超過70張。
23號文作用下，信托貸款余額在經(jīng)歷3、4月份的短暫反彈后，于5月份明顯回落。同策研究院監(jiān)測，2019年5月40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較于4月融資總額下降52.07%，僅有兩筆融資額度來自境外。其中信托貸款占比最重，總額100億元，環(huán)比上漲32.76%;其次是公司債，總額95.85億元，較上月大幅下降79.74%。
6月13日的陸家嘴論壇，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清的講話被認為是一個更明確的信號。他表示，“房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”這意味著，房地產(chǎn)調(diào)控從限制購買、限價、限售等升級到了房地產(chǎn)金融的嚴厲管控。
信托首當其沖。7月以來，銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)信托展開了一系列調(diào)查、約談、警示。
7月11日，多家媒體報道稱，有數(shù)家信托公司“緊急暫停房地產(chǎn)類項目募集，已募集此類項目全部退款”，而信托業(yè)內(nèi)傳來的消息是，監(jiān)管要求房地產(chǎn)信托規(guī)模不能超過2019年6月30日規(guī)模;已備案項目不影響發(fā)行及成立，但未備案項目一律暫停;符合“432”通道類業(yè)務(wù)全部暫停;地產(chǎn)公司并購類全部暫停。
隨后有信托公司回應(yīng)稱，這其實是“對房地產(chǎn)項目進行余額管控、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、平滑運作”，并且將“重點支持與政策導(dǎo)向一致的住房保障項目”。無論如何，對商品房與政策性住房分門別類進行對待已經(jīng)坐實。
政策的效果立竿見影。用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年6月，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模465.83億元，環(huán)比5月縮水227.61億元，降幅達32.82%。
多部委的密切協(xié)調(diào)互動也是本輪調(diào)控的一大特點。7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布了一則關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知，提出四條具體要求：
首先，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細信息，包括債務(wù)規(guī)模、期限情況、經(jīng)發(fā)改委備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實性承諾函》。
第三，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。
最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定發(fā)行外債總體計劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)等因素，穩(wěn)妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權(quán)、掉期等金融產(chǎn)品，合理持有外匯頭寸，保持境內(nèi)母公司外債與境外分支機構(gòu)外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內(nèi)債與外債合理比例，有效防控外債風險。
除此之外，市場消息顯示，監(jiān)管部門已向部分房地產(chǎn)貸款較多、增長較快的銀行進行窗口指導(dǎo)，要求控制房地產(chǎn)貸款額度。
窗口指導(dǎo)不僅限于銀行，市場消息稱，目前個別房企在境內(nèi)發(fā)債也受到限制，僅允許借新還舊以避免流動性危機。其中，有5家房企已被明確嚴禁新增發(fā)行債券，但允許借新還舊;還有15家房企，則被警示發(fā)債風險，要求控制額度。
中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎認為，“此次融資政策更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)化調(diào)控和窗口指導(dǎo)，而不是‘一刀切’收緊。融資監(jiān)管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場銷售終端預(yù)期，降低房企未來潛在經(jīng)營風險。”
國金證券房地產(chǎn)研究組認為，政策在逐步收緊后，地產(chǎn)企業(yè)再融資僅限于借新還舊，其影響除了上半年土地市場火熱的現(xiàn)象或?qū)⒔禍匾酝?，高周轉(zhuǎn)模式的房地產(chǎn)企業(yè)尤其可能會受到影響。
資金成本成房企生命線
恒大研究院報告顯示，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經(jīng)過測算，截至2018年年底，房地產(chǎn)主要渠道有息負債余額為20.3萬億元，在2019年至2021年集中到期，到期規(guī)模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。
自2018年以來，監(jiān)管層對房企的高負債風險持續(xù)敲響“警鐘”，融信、陽光城等不少房企在業(yè)績發(fā)布會上提出“降低杠桿、加快回款”的工作目標。
2019年年初，孫宏斌在融創(chuàng)中國2018年年度業(yè)績會上也提出降杠桿，泰禾也發(fā)起了“壹號搶收計劃”以加快現(xiàn)金回款。
然而，房企的資金壓力從未減輕。恒大研究院分析師夏磊表示，在債務(wù)密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻的背景下，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模上升主要緣于到期債務(wù)規(guī)模大幅增加。以信用債為例，2019年第一季度合計融資1810億元，同比大幅增長40.5%，但凈融資規(guī)模僅為574億元，同比下滑41.6%，這說明房企資金壓力并未有實質(zhì)性改善。
國金證券指出，在外部融資受限后，流入地產(chǎn)行業(yè)的資金減少，各金融機構(gòu)勢必提高資金成本和風控標準，項目布局好、銷售規(guī)模較大、銷售能力較強和外部融資渠道多樣的龍頭房企壓力相對較小。中小房企融資渠道相對單一、銷售能力相對較弱，預(yù)計將承受較大的壓力。
國泰君安固收團隊對財務(wù)杠桿按照房企規(guī)模進行拆解后發(fā)現(xiàn)：一方面，大型房企財務(wù)杠桿有所下降;這主要是因為大型房企規(guī)模趨于穩(wěn)定，財務(wù)杠桿的作用已從擴大規(guī)模逐步轉(zhuǎn)為調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，企業(yè)對于財務(wù)杠桿的需求有所減少。此外，隨著大型房企規(guī)模的擴張、資源的積累、地位的提升，無息杠桿和合作杠桿的釋放空間有所提升，進一步壓縮了財務(wù)杠桿需求。
而中型房企則選擇逆勢加杠桿;對于中型房企來說，雖然已經(jīng)獲得一定的無息杠桿、合作杠桿空間，但若想在短時間內(nèi)獲得規(guī)模的快速擴張，躋身第一陣營，實現(xiàn)“彎道超車”，依然需要較高的無息杠桿的加持。
小型房企財務(wù)杠桿則相對穩(wěn)定，雖然對于小房企來說存在擴大規(guī)模的動力，但其融資能力相對較弱，受國家的嚴調(diào)控政策影響更大，財務(wù)杠桿“被動”萎縮。
杠桿壓力的分野，疊加融資成本的“冰火兩重天”，讓房企競爭更加殘酷。
7月8日，中海首次在香港設(shè)立境外中期票據(jù)(MTN)計劃，其中10年期美元債以3.45%的券票息，創(chuàng)造了債券發(fā)行利息成本最低的紀錄，這也是中海歷史上10年期債券的最低利率;而票息為2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券，則刷新了同行業(yè)的最低利率，且創(chuàng)造了中資企業(yè)境外公開發(fā)行的最長年期港幣債券。
長期穩(wěn)定的信用評級、央企身份，都是中海長期以低息融資的根本原因，當市場中有很多投資者都是國有或國有代表的基金、機構(gòu)時，國有房企融資就有巨大的優(yōu)勢。類似中海這樣可以拿到較低成本的還有華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、萬科等，均為央企或具有國資背景的開發(fā)商，他們今年上半年的融資利率也在4%左右。
而同為大型房企，表現(xiàn)激進的民營房企如恒大、融創(chuàng)、碧桂園的融資成本就相對較高。6月12日，融創(chuàng)中國以7.25%的利率，發(fā)行2022年到期的6億美元優(yōu)先票據(jù);上半年，恒大累計發(fā)行了四次優(yōu)先票據(jù)，其中三次的利息利率均在10%以上。
以富力、雅居樂等為代表的中小型房企，融資利率就更高了，多在7%-10%之間，甚至超過10%。如雅居樂發(fā)行的美元高級永續(xù)債，年利率達8.375%;中南建設(shè)4億美元的高級無抵押定息債券，利率高達10.88%。7月11日，泰禾集團以15%的高利率發(fā)行了一筆美元票據(jù)，成為近年來房企境外融資的最高成本之一。
中金固收報告指出，今年上半年，由于境內(nèi)融資受限、境外需求上升，以及發(fā)改委年初延長部分公司發(fā)行有效期，房地產(chǎn)美元債發(fā)行量已超過去年全年水平，上半年凈增量達375億美元，同比增127%。
即使同在境外發(fā)債，房企的利率也呈現(xiàn)明顯分化之勢：大型房企供給量占比高、融資成本降幅大、周期延長，中小房企發(fā)行量占比低，且低資質(zhì)主體發(fā)行利率居高不下。
賣資產(chǎn)，成為中小房企緩解資金鏈緊張狀況、斷臂自救的重要選擇。今年以來，華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份、泰禾集團等均選擇出售項目股權(quán)，進而實現(xiàn)回血。
以今年年初經(jīng)歷股價大跌的在港上市地產(chǎn)公司陽光100為例，陽光100中國6月13日發(fā)布公告，分別向融創(chuàng)、佳兆業(yè)出售資產(chǎn)，涉及資金超57億元。今年4月，陽光100中國僅半個月內(nèi)就兩度出售資產(chǎn)，回籠60億元現(xiàn)金以緩解資金壓力。
