臨近年末，與分紅有關(guān)的各種消息都出來了。除了經(jīng)常見到的公司分紅，以及有些富裕村分紅外，現(xiàn)在又多了一個(gè)“小區(qū)分紅”。近日，杭州某小區(qū)拿出了120萬元的經(jīng)營性收入來給業(yè)主們分紅，該小區(qū)有住戶1041戶，每戶可分得超1000元。這120萬元是小區(qū)業(yè)主共有部分的經(jīng)營性收入，一部分來自商鋪?zhàn)饨?，一部分來自地下車位的租金?/p>
看到這個(gè)“別人家的小區(qū)”，很多人羨慕不已。其實(shí)。平均下來，每戶也就千把塊錢，更重要的還是其象征意義。一直以來，小區(qū)物業(yè)給人的印象就是收錢，收錢才干活，有時(shí)收錢還不肯干活，或者干不好活。而現(xiàn)在竟然分紅了，意味著小區(qū)治理有了新的可能性。
這不是物業(yè)善心大發(fā)，而是業(yè)主固有權(quán)利。每一個(gè)小區(qū)，都是由各個(gè)業(yè)主的專有部分和業(yè)主們的共有部分組成的。根據(jù)物權(quán)法,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。小區(qū)道路、外墻、電梯等共有部分在運(yùn)營過程中產(chǎn)生的收益，當(dāng)然歸產(chǎn)權(quán)人，也就是廣大業(yè)主。而物業(yè)只是接受業(yè)主委托，并無收益權(quán)。
小區(qū)分紅，要建立在“不差錢”基礎(chǔ)上。對于物業(yè)來說，收益主要來自兩部分，一是物業(yè)費(fèi)，二是共有部分收益。這些年來物業(yè)費(fèi)一漲再漲，有些小區(qū)物業(yè)費(fèi)都快要達(dá)到當(dāng)?shù)刈畹凸べY線了。而共有部分，且不說小區(qū)車位出租就是一筆龐大收入，就拿公共區(qū)域廣告來說，也是一筆不菲收入。運(yùn)作得好，會是一塊“肥肉”。
可是真要走近物業(yè)公司，鉆進(jìn)耳朵里的基本都是“窮窮窮”。這里面可能有兩種情況，一是物業(yè)有積余，就是不肯拿出來。解決這個(gè)問題，需要好好給物業(yè)普下法。二是物業(yè)提供的賬本，確實(shí)看不到有積余。我曾經(jīng)看過很多小區(qū)年底公布的賬單，基本都是勉強(qiáng)收支平衡，有的還入不敷出。在公共收益這塊，除了車位收益外，類似廣告等衍生收益，要么基本沒有，要么極其有限。
“一分錢難倒英雄漢”，真沒錢似乎也沒什么辦法。問題的關(guān)鍵就在于，很多小區(qū)真的沒錢嗎?或者真的掙不到錢嗎?從收入上講，現(xiàn)在新業(yè)態(tài)競相涌現(xiàn)，只要肯動腦筋，肯定大有作為。而且事實(shí)上，不少小區(qū)都引進(jìn)了新業(yè)態(tài)，可是這些項(xiàng)目在賬面上卻看不到什么收入。從支出上講，很多費(fèi)用合理嗎?曾經(jīng)看過一個(gè)小區(qū)，每年幾十萬元把綠化外包，有些區(qū)域綠化毀壞了，也只是從小區(qū)其他區(qū)域移栽花木過來，這么多年，就沒有一棵樹進(jìn)小區(qū)。更搞笑的是，說是外包給專業(yè)綠化公司，其實(shí)包給的是一個(gè)什么都不懂的包工頭，修剪樹木時(shí)再找?guī)讉€(gè)什么都不懂的民工。這里面的故事太多，很多連編劇都想不出來。
從媒體報(bào)道的幾家分紅小區(qū)來看，情況不一，但有一點(diǎn)是相同的，那就是都有一個(gè)相對有為的業(yè)委會。杭州這家小區(qū)能夠分紅，與業(yè)委會就有著很大關(guān)系。業(yè)委會強(qiáng)，則小區(qū)興?？上氚岩槐P散沙的業(yè)主組織起來，成立業(yè)委會，存在很多困難，目前小區(qū)成立業(yè)委會的比例還比較低。即便成立起來了，也未必就能發(fā)揮作用。有個(gè)朋友曾經(jīng)擔(dān)任過業(yè)委會主任，后來辭職了，據(jù)其講，物業(yè)對業(yè)委會主任往往采取拉攏等手段，而當(dāng)業(yè)委會主任想有所作為時(shí)，又存在業(yè)主不支持不配合等問題，有業(yè)主甚至還在一旁說風(fēng)涼話。很多問題反映到社區(qū)乃至主管部門，也是石沉水底，悄無聲息。
小區(qū)分紅，不只是錢的問題。城市是由一個(gè)個(gè)小區(qū)組成的，城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化，離不開小區(qū)治理創(chuàng)新，而現(xiàn)代化的小區(qū)治理體系，需要物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會、社區(qū)、主管部門共同答卷。就目前來看，最能突破的，還是把業(yè)委會普遍成立起來，使其充分發(fā)揮作用，全面融入到物業(yè)管理的方方面面。倘能如此，“小區(qū)分紅”將不會成為稀缺的風(fēng)景。(毛建國)
