巨大的隱形市場持續(xù)運轉，深圳的小產權房交易已經(jīng)形成了較為完整的地下房地產市場銷售鏈條。
深圳的小產權房在銷售環(huán)節(jié)上，有組團看房、現(xiàn)場銷售、律師見證下的合同簽訂，甚至部分項目還具有分期付款的金融服務，已形成較為完整的鏈條和操作程序。
沙井片區(qū)的多位人士告訴第一財經(jīng)記者，當?shù)刂饕袃煞N購買方式，一種是村集體股份公司統(tǒng)建后委托房屋中介銷售;一種是違法建筑的開發(fā)商直接對外銷售。這差不多也是深圳小產權房的主要交易方式。購房體驗與商品房幾無差別。
盡管深圳近年來也在強調加大對小產權房的整治和查處力度，但多位當?shù)厝耸扛嬖V第一財經(jīng)記者，政府的監(jiān)管力量主要集中在建設環(huán)節(jié)，注重查違建;銷售環(huán)節(jié)基本處于放任不管模式。
多位當?shù)胤课葜薪槿耸恐毖?，比起以前小產權房售賣者四處散發(fā)銷售廣告單、中介門店大肆張貼銷售小產權房紅條幅等，小產權房營銷近幾年只是更為隱秘低調而已。“默認還是正常交易，只是動作沒以前那么高調，不清楚具體哪個部門在監(jiān)管銷售環(huán)節(jié)。”
所謂“深圳小產權房門戶網(wǎng)站”、銷售深圳小產權房的微信群及遍布地鐵口附近的銷售小產權房的中介門店隨處可見。
此前，沙井當?shù)亟值擂k、規(guī)劃監(jiān)察人員、市場監(jiān)督人員也曾有表示村委統(tǒng)建房、農民自建房等不允許外售。但由于當?shù)胤课莼径紝儆诖寮w股份公司所有，出租或是售賣收益均屬于村委，主管相關部門便對這一市場選擇睜只眼閉只眼。
當?shù)囟辔蝗耸扛嬖V第一財經(jīng)記者，在2015年“3·30”新政出臺，深圳商品房價格快速上漲，當?shù)氐男‘a權房價格也迅速從每平方米千元跳至萬元;同時，近年深圳寶安沙井片區(qū)大量工業(yè)企業(yè)搬遷至東莞、惠州等臨深片區(qū)之后，搬遷走的廠區(qū)隨即迅速變身為小產權房。這些外溢性因素越發(fā)促進了深圳小產權房市場的壯大和交易的活躍。
“之前可能主管部門還能通過建設、銷售環(huán)節(jié)嚴格行政管控讓小產權房市場‘降降溫’;2015年之后，這個市場的勢頭就不是政府的手能夠管控住的，供需旺支配市場運行，想降溫基本不大可能。”當?shù)匾患夜I(yè)園的莫姓負責人見證了這四五年間工業(yè)退位居住用地的過程，有些無奈地感慨道。
看得見的回報也驅使更多人將農民自建房裝修用以出租或出售、村委統(tǒng)建樓也由早年的十余層變身為裝修越來越考究的二三十層高層住宅;公寓、住宅、別墅等匹配不同層次人需求的各類小產權房也如雨后春筍般涌現(xiàn)。
當?shù)囟辔恢薪槿耸拷榻B，業(yè)主過戶、律師公證，以及村委蓋章，房價一次性付清，購房者就能拿到《律師見證書》、《集資建房協(xié)議》、《房屋轉讓協(xié)議》，基本沒有后顧之憂。
更簡易快捷的交易程序、品質上不輸給商品房的居住體驗、市場參與方默認的交易市場機制、監(jiān)管環(huán)節(jié)存漏洞，也讓小產權房二手房購買者敢于“接盤”。
還未拋出的接盤者們也多會拿出“買小產權房法不責眾”、“2000年這里房價才3000元，到現(xiàn)在已經(jīng)2萬+”的數(shù)據(jù)和故事，一邊居住，一邊等待拋盤撈金時機。
龐大的市場能成長壯大并不意味著小產權房交易就不存在問題。它價格低的主要原因恰是它存在風險。
早在2007年，住建部就曾發(fā)出風險提示，小產權房不受法律保護。這種房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會予以備案，其產權證也并非真正合法有效，更不具備上市交易的資格。
第一財經(jīng)記者了解到，所謂的《律師見證書》這一操作并沒有律所蓋章背書，只是律師個人蓋私章見證。而深圳市司法局早在2009年就明文禁止律師對小產權房做見證。這也意味著交易雙方在律師面前簽訂的系列合同均屬于無效合同。一旦賣方毀約，買方很難保障自身權益，多數(shù)只能自認倒霉。
在深圳投資小產權房的群體不少都抱持一種博拆遷賠償?shù)谋└恍膽B(tài)。實際中，利字面前翻臉不認人，投資人竹籃子打水一場空的案例比比皆是。
“購買納入舊改/棚改的小產權房基本可以視為買方在下注賭博：一賭，房屋是否會拆;二賭，業(yè)主是否毀約反價。”羅兵告訴第一財經(jīng)記者，伴隨深圳城市更新進程的推進步驟加快，納入舊改的房屋村民反悔，和投資方、購房者搶房的現(xiàn)象也越來越多，“當然，賭贏了就搖身一變?yōu)榘资弈菢拥膬|萬富翁了。”
除了以價格作為賣點外，小產權房推銷還有另一大殺手锏：日后有可能轉正。
但是實際中，不少歷史遺留違法建筑申報和舊改房的申報者系原村民，即便購房者所購買的小產權房轉正了，其房產證上也是申報人的名字，與購房者沒有任何關系。確權難引發(fā)各類糾紛，法律不承認小產權房購買者行為合法，都會使購買方的資金打水漂。
對于小產權房的這些風險，小產權房的購買者們并非不了解。相反，大多數(shù)購房者都知道該類房屋交易屬于違法行為。
不少購買了村委統(tǒng)建樓的購房者均向第一財經(jīng)記者表示，村委統(tǒng)建樓比普通村民自建房有保障;深圳過半土地屬于像沙井這樣的小產權房聚集區(qū)，拆起來難度大，至少數(shù)以萬計人的安置問題，政府一時間難以協(xié)調。購買者們對風險普遍選擇無視。
深圳相關主管部門近年對小產權房也始終保持高壓態(tài)度，嚴查違建。
相較于東莞、廣州等部分區(qū)鎮(zhèn)小產權房屬于農業(yè)用地/集體用地，主管部門可采取一刀切的方式，出臺明文，嚴禁小產權買賣，且拆除不賠。深圳的小產權房由于已全部實現(xiàn)了集體土地的國有化，具備轉正的基礎條件，處理起來也要復雜得多。
正是因為小產權房處理起來棘手，業(yè)內也有反復強調，強拆并非唯一出路。對于合理合法建設的小產權房，在補辦相關手續(xù)和費用后應該給予相應的正式產權，或者政府通過收購等方式將這些小產權房轉變成經(jīng)濟適用房或者回遷房，存量增量應區(qū)別對待。
此前的5月，國土資源部發(fā)布通知，做好小產權房的產權歸屬登記工作。這也令部分業(yè)內人士再度聚焦至小產權房的風險。但是多位熟悉深圳小產權房的業(yè)內人士在接受第一財經(jīng)記者采訪之際，都有直言，深圳近兩年在處理小產權房上并未有實質性突破。
“最核心的小產權房土地確權登記至今都沒什么方案拿出來。”一位不愿透露姓名的深圳規(guī)劃專家人士表示。
深圳市規(guī)劃和自然資源局相關人士在接受第一財經(jīng)記者采訪之際也坦言：“小產權房體量大，涉及面廣，情況復雜，我們也一直在探索處理歷史遺留違建的方式，想在既能尊重歷史事實又能厘清法律邊界的基礎上，找到具人性化又合法的解決路徑，但這個處理起來的確難度系數(shù)比較高。”
