30萬億元的存量房貸利率計價方式巨變進(jìn)入倒計時，下周二起，工農(nóng)中建郵儲的存量浮動利率房貸將批量轉(zhuǎn)為LPR。不過，近幾日，房貸利率要不要轉(zhuǎn)換，如果轉(zhuǎn)換又該如何選擇，成了房貸族熱議的話題，甚至上了微博熱搜榜。有人糾結(jié)，也有人憤憤不平自己“被轉(zhuǎn)換”。
值得提醒的是，雖然多家銀行對存量房貸“祭出”批量轉(zhuǎn)規(guī)則，但是還是可以選回固定利率。而且房貸族的選擇機(jī)會只有1次，選定了就不能后悔，將伴隨你一直到還清貸款。到底如何選劃算呢?
“換錨”最遲8月31日之前完成
據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年末個人住房貸款余額30.07萬億元。也就是說，30萬億元的存量房貸，將迎來計價方式的巨變。按照央行〔2019〕第30號公告(以下簡稱“30號公告”)規(guī)定，2020年1月1日前的存量浮動利率房貸利率“換錨”，最遲8月31日之前完成。
8月12日，工農(nóng)中建郵儲五大國有銀行同時發(fā)布公告稱，將于8月25日起，對符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR。此前，交行、招行、民生、浦發(fā)、興業(yè)等銀行已宣布批量轉(zhuǎn)LPR。
不過，銀行此舉也引發(fā)爭議。程先生3年前向銀行按揭了200萬元房貸，供25年，當(dāng)時享受了八五折優(yōu)惠。他說這個利率水平已算較低，而且自己也不考慮提前還貸，所以此前銀行通知轉(zhuǎn)LPR，但他已決定選擇固定利率，以為默認(rèn)了就行。“沒想到銀行來這么一出，不選擇的全部批量轉(zhuǎn)LPR，如果想選擇固定利率的，則需要手動操作，這是否是霸王條款呢?”程先生質(zhì)疑道。
還有很多借款人則完全不懂如何選。“前幾天聽說國有大行準(zhǔn)備硬性把供樓貸款改為LPR定價，不知道里面有什么貓膩?”李小姐笑稱自己是吃瓜群眾，她說，完全不懂LPR，也不懂利率走勢，更不懂如何轉(zhuǎn)。
中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼指出，對銀行來說，如果未經(jīng)客戶同意就批量轉(zhuǎn)換，將來LPR上行超過一定水平，不排除相關(guān)投訴可能增加，銀行將存在一定聲譽(yù)風(fēng)險。
強(qiáng)制轉(zhuǎn)?可以改選固定利率
多家銀行為何要批量轉(zhuǎn)LPR?記者注意到，工農(nóng)中建郵儲五大行的相關(guān)公告都提到，此次批量轉(zhuǎn)LPR是根據(jù)央行“30號公告”的要求。
有銀行人士認(rèn)為，大部分人不主動進(jìn)行選擇，是銀行“祭出”批量轉(zhuǎn)LPR規(guī)則的原因之一。實際上，存量房貸轉(zhuǎn)LPR工作于今年3月1日啟動。記者不久前對多家國有大行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其廣州地區(qū)客戶中，主動選擇轉(zhuǎn)換的客戶僅有20%左右。
對于銀行為何是批量轉(zhuǎn)LPR而非批量轉(zhuǎn)固定利率，董希淼認(rèn)為，大型銀行擬開展批量轉(zhuǎn)換，主要出于滿足央行宏觀審慎評估考核的需要。董希淼進(jìn)一步分析了存量貸款轉(zhuǎn)LPR定價的重要性：“今年1月1日起，金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放的貸款必須參照LPR定價，但應(yīng)用范圍仍然有限。加快和擴(kuò)大LPR在存量貸款中的應(yīng)用，將使LPR全面成為貸款定價的基準(zhǔn)，更好地發(fā)揮LPR在貸款定價中的關(guān)鍵作用。”
值得強(qiáng)調(diào)的是，此次批量轉(zhuǎn)LPR并非強(qiáng)制轉(zhuǎn)LPR。銀行的公告已經(jīng)明確提示，如果客戶不接受銀行的批量轉(zhuǎn)換規(guī)則，借款人是可以重新選擇固定利率。不過，選擇機(jī)會只有一次，不能重選。
LPR定價or固定利率，選哪個?
那么，月供族到底該選LPR定價還是固定利率呢?
“對于借款人來說，不管是選擇固定利率還是‘LPR+加點(diǎn)’浮動利率，都面臨著一定的利率風(fēng)險。”民生銀行首席研究員溫彬表示，目前LPR是下行趨勢，所以如果選擇了LPR浮動利率，房貸成本會較之前減少。但是，未來，如果LPR利率一旦出現(xiàn)回升，房貸利率則會上升，甚至有可能超過之前的月供成本。
溫彬進(jìn)一步指出，短期來看，未來兩三年，利率還是保持下降的趨勢，但是，利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，而由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中長期LPR走勢，影響因素復(fù)雜，難以預(yù)測。
因此，溫彬建議，可根據(jù)自身情況，以及貸款價格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的還款方式。“如果是此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余時間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉(zhuǎn)，可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動風(fēng)險的情況，則可以選擇浮動利率。”
董希淼則建議：“毫不猶豫地轉(zhuǎn)成掛鉤LPR!”他進(jìn)一步解釋，判斷長期利率走勢上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識的，那先把這幾年的優(yōu)惠享受到再說。其次，不管是自住還是投資，房子持有年限平均不會超過十年，將來不管是換房還是賣掉，房貸是必須要?dú)w還的，所以并不需要考慮太長期限的利率走勢。
“如果真是出現(xiàn)了與預(yù)期不一樣的大幅上升的利率走勢，還有個解決辦法就是提前還貸。事實上，很多人會提前還款的。”董希淼強(qiáng)調(diào)。
專家：
銀行應(yīng)加強(qiáng)向借款人普及相關(guān)知識
銀行此次將存量房貸批量轉(zhuǎn)LPR，是否屬于霸王條款?北京大成(廣州)律師事務(wù)所律師陳浩認(rèn)為，這是商業(yè)銀行根據(jù)人民銀行的規(guī)定進(jìn)行的，不能視為霸王條款。人民銀行是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，其對于貨幣政策的規(guī)定具有法律效力，商業(yè)銀行必須執(zhí)行。對于借款人來說，關(guān)鍵是要先弄懂兩種利率的區(qū)別，哪種劃算就選哪種。
而對于銀行可能引發(fā)的聲譽(yù)風(fēng)險，董希淼也對銀行提出建議，要加強(qiáng)向借款人普及存量貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的意義，讓全社會充分認(rèn)識、理解并支持利率市場化，推進(jìn)定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作平穩(wěn)開展。
數(shù)說：
LPR今年降15bp百萬房貸月供省90元
目前，最新1年期LPR報價為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，其價格已連續(xù)3個月“按兵不動”。
記者根據(jù)央行的報價整理得出，自去年8月LPR報價機(jī)制改革以來，至今年7月共報價12次。其中，1年期LPR下降過4次，累計下降40bp;5年期以上LPR共下降過3次，分別下降5bp、5bp、10bp，今年以來累計下降15bp。
記者計算得出，如果是100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，按照今年5年期以上LPR累計下行15個bp計算，購房者月供可以減少約90元，合計30年能減少利息大約32400元。
熱點(diǎn)問答：
1.什么是LPR?
LPR，即貸款市場報價利率，2019年8月，央行改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機(jī)制，新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點(diǎn)形成;報價利率期限包括1年期及5年期以上兩個品種。相對之前的基準(zhǔn)利率，LPR的定價每月20日更新一次，市場化程度更高。
按規(guī)定，從2020年1月1日起，金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放的貸款已不再使用貸款基準(zhǔn)利率，主要參考LPR進(jìn)行貸款定價。
2.如果選LPR定價，怎么算?
LPR房貸利率，即LPR+加點(diǎn)。其中，LPR是會變化的，“加點(diǎn)”是固定的。
“加點(diǎn)”，根據(jù)規(guī)定，等于現(xiàn)在的房貸利率水平減去2019年12月份的LPR利率(4.8%)。假如當(dāng)前執(zhí)行的是貸款利率為4.41%。如果轉(zhuǎn)換成LPR，那么加點(diǎn)數(shù)為4.41%-4.80%=-0.39%，這意味著合同剩余期限內(nèi)，房貸利率轉(zhuǎn)為LPR-0.39%。未來房貸利率則看LPR的漲跌，LPR漲房貸利率漲，反之則降。
如果借款人選擇轉(zhuǎn)為“固定利率”，那么在整個合同的剩余期限內(nèi)，房貸都將執(zhí)行4.41%這個利率。
3.不同意批量轉(zhuǎn)換，如何轉(zhuǎn)為固定利率?
如果不同意進(jìn)行批量轉(zhuǎn)換規(guī)則，工農(nóng)中建郵儲五大行規(guī)定，可在8月24日前線上或線下自主辦理轉(zhuǎn)換。批量轉(zhuǎn)換后有異議的，也可在2020年12月31日前轉(zhuǎn)回原來的基準(zhǔn)利率定價方式。具體可致電相關(guān)銀行的客服電話。(記者 林曉麗)
