站在客廳里，掃視四周，“不到三秒鐘”，文茜就決定“搶”下這套位于北京陶然亭附近的學區(qū)房。
2020年下半年，文茜和家人商量后，決定為年滿四周歲的孩子買學區(qū)房。最初的要求是：房子新、南北通透、明廚明衛(wèi)、不要頂樓和底層，總價600萬左右。
計劃趕不上變化。在跑遍北京幾個優(yōu)質學區(qū)，看過十多套房子之后，他們的要求一再降低，“價格合適，能上學就行”。
房價不斷上漲，但心儀的學區(qū)房卻遲遲未能出現(xiàn)。過完年后，文茜時刻保持警惕。她心中盤算，“只要碰到合適的，隨時下手”。
“搶房大戰(zhàn)是從接到中介電話的那一刻開始的。”
那是一個“原本普通的周四”。剛吃完中飯，文茜接到了熟悉的中介劉宇打來的電話：“姐，你快過來!有一套好房子適合你。”
電話里，劉宇聲音“十分急迫”。他叫同事開了一輛車，接上了文茜和她媽媽，直奔中介門店。
車程不過20分鐘，一下車，文茜“傻了眼”。為了這套剛掛上的學區(qū)房，三四波客戶都趕了過來，聚在門店里，等待房主出現(xiàn)。
劉宇主動出擊，甩開了這些競爭對手，拉著文茜直奔房主家。房主掛上房源后出門辦事，只剩房主老婆在家。
這套學區(qū)房建于1984年，55平方米，靠近地鐵，5層，報價600萬元，屬于陶白學區(qū)，位于北京教育資源優(yōu)質的西城區(qū)。
簡單掃視后，文茜和她媽媽“默契對視”，就下定決心要買，“當時感覺自己是中了彩票的人”。
沒過多久，房主回來了。看到房子如此搶手，他立馬提價35萬元。經過其他中介攪局，虛構買方，致使房主再次提價。兩次提價后，報價660萬元。
盡管如此，文茜在對比其他學區(qū)房后，還是“決定下手”，最后以650萬元成交。“直到第二天上午簽完合同，心才落地”。
文茜發(fā)現(xiàn)，在簽合同前，仍有其他買家在會談室隔壁等待，“這邊一旦談崩，他可以接著來和房主談”。
文茜可以不再四處奔波看房，也不用再理會學區(qū)房價的漲跌了，“買定離手，即使買在了高位，我也不后悔”。
近三個月，記者前往北京海淀、西城、東城等地實地調查學區(qū)房。記錄房價上漲背后，家長與學區(qū)房市場的角力。在這場“持久戰(zhàn)”中，政策、房子本身、家長都成了變量。唯一沒變的是，學區(qū)房價一直在漲。
家長“駐扎”中介門店“搶”房；一居室“跳漲”80萬元
沒人知道，為什么學區(qū)房可以在“一夜之間”漲起來。
3月26日，房產中介趙藝更新了一條朋友圈狀態(tài)：“月壇最便宜一居室，報價620萬，可以商量。”從戶型圖上看，實際為開間，且沒有廚房，約35平方米，均價約18萬元一平方米。
目前，月壇附近一居，普遍售價超過700萬元，兩居約為850萬元。一個位于月壇北街頂樓的南向一居學區(qū)房，于2020年7月19日掛牌出售，當時報價538萬元，現(xiàn)報價為618萬元，上漲80萬元。
趙藝告訴記者，自2020年下半年起，海淀和西城的多個熱點學區(qū)的二手房價格漲幅超過15%，“均價超過20萬一平方米的學區(qū)房，也不鮮見”。
根據(jù)記者觀察，在北京優(yōu)質學區(qū)中，一居小戶型上漲最為明顯，幾乎每套都上漲了50萬元至100萬元，其次是兩居、三居等大戶型。
“購買學區(qū)房是不看單價看總價。”海淀區(qū)萬壽路附近中介陳果稱，一居學區(qū)房對于前來“占坑”的家長而言，“性價比最高”，有的剛掛牌，就會被“秒簽”。“以前是房等人，現(xiàn)在是人等房”。
在復興門外一處中介門店旁，記者看到有一位老年人長時間逗留。即便下起小雨，也未離開。
該店中介告訴記者，“現(xiàn)在市場火爆，沒有硬傷的房子，基本賣空了，房源上得很少。這位老先生的孫子將于今年9月入學，他‘駐扎’在中介門店，就是為了趕在有房子上架的時候，第一時間去看。”中介說，“他每天都來，比我們上班還勤快。”
“追漲”的背后，是剛需。
按照慣例，每年5月份，北京各城區(qū)將開展義務教育階段入學信息采集。這也就意味著，3月、4月是“買房上車”的最后時間。
今年，北京市入學適齡兒童數(shù)量增多，加大了學區(qū)房的需求。2013年，“二孩”政策放開，次年北京市新生兒出生率同比增加了10%以上，而2021年正好是這撥新生兒的入學年份。
一份流傳較廣的網(wǎng)帖顯示，從2013年起，京籍幼升小人數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢，并將在2023年到達頂峰，超過22萬人。而2013年，京籍幼升小人數(shù)僅為7.3萬。
事實上，花重金購置的學區(qū)房用來居住并不理想——沒有小區(qū)、沒有電梯，有的房子甚至沒有暖氣，有的是半地下室，有的建于20世紀70、80年代，甚至是1950年。
在北京西城區(qū)陶白學區(qū)，記者被中介帶入一個“襪子房”(房型像襪子)。該房報價540萬元，30余平方米。中介建議，“先買一個上車盤，到時候，等小孩真的上學了，再到附近租一個”。
面對持續(xù)上漲的學區(qū)房，“先買后租”成為大部分家庭的無奈選擇。
“只為兜住底線，讓孩子與別人站在同一起跑線上”
在這股學區(qū)房上漲的浪潮中，原本不打算買的孫靜“也動搖了”。孫靜和老公畢業(yè)于北京知名高校。原本，他們在對孩子的教育上是有信心的。
“觸動”孫靜的是一份“北京各區(qū)中考成績匯總”。“一些學校中考平均分數(shù)相差30分，甚至50分。”看到這里，孫靜有些害怕，“如果不換學區(qū)房，大概率與優(yōu)質高中無緣。”
這份資料顯示，海淀、西城、東城考生“有更大概率上優(yōu)質高中”。
目前，北京施行鎖區(qū)政策，跨區(qū)就讀的概率很小。孫靜告訴記者，“選擇在哪上小學，就選定了學區(qū)，中學時很難流動起來”。北京的海淀、西城、東城被視為“教育高地”，一些遠郊區(qū)則被看作“教育洼地”。
在選擇海淀還是東城、西城上，孫靜“沒有搖擺”。“海淀‘雞娃’太厲害，我們不想孩子太累。我的孩子很可能是一個普通人，現(xiàn)在拼盡全力買學區(qū)房，只是為了讓孩子能和別人站在同一起跑線上。孩子到底會有多優(yōu)秀，完全靠自己發(fā)展。我要做的是，給她兜住底線。”東城區(qū)是孫靜的理想目標，“學區(qū)整體教育水平較高，坑校少。”
在這場關于學區(qū)房的討論中，不管是有孩子的，快有孩子的，還是沒孩子的，都難以置身事外。
剛剛懷孕的馮意涵也熱衷于參加辦公室里關于學區(qū)房的討論。她后悔的是，沒在買第一套房的時候，就直接“上車”學區(qū)房，“怕到時候還要折騰。不過，現(xiàn)在房價上漲太多，只能先觀望”。
在一些人看來，學區(qū)房可以用來上學，是樁“不虧的買賣”。
目前，住在西城月壇的賀惠，孩子正在上一年級。兩年前，在小孩4歲的時候，她花了500萬元買了一居“占坑”學區(qū)房。“退一萬步說，等小孩完成學業(yè)，我再把學區(qū)房賣掉，一定不虧”。目前，同戶型已經價值750萬元。
南京財經大學公共管理學院院長黃斌對北京、上海、南京等地學區(qū)房進行長時間的跟蹤研究。
在黃斌看來，“購買學區(qū)房通常是一個家庭最大的投資，只有在充分考量下，家長們才會作出決策。”他認為，“家長們對于購買學區(qū)房抱有足夠的理性。從數(shù)據(jù)分析中，可以清楚地看到，家長們的購買行為是對不同學校教育質量差異最為直接和客觀的折射。”
“不能指望某一單項政策，就能解決學區(qū)房溢價問題”
對近半年學區(qū)房市場的異動，監(jiān)管并不是不存在。
3月23日，海淀房管局官方微信公眾號“海淀房管”發(fā)布消息：近期，對上地、萬柳等區(qū)域房屋交易中介機構，加大執(zhí)法檢查力度，對涉嫌炒作“學區(qū)房”概念等違規(guī)行為進行調查取證。目前，區(qū)房管局已檢查中介機構門店134家，對存在違規(guī)行為的中介機構立案6件，停業(yè)自查2家，行政處罰2萬元。
此前，上海多家房產中介承諾，房源發(fā)布信息不用學區(qū)房進行推介;在業(yè)務經營中，不以學區(qū)房名義，誤導購房者等。
自從2020年10月份起，學區(qū)房進入快速上漲通道后，幾家主要房產中介公司App上，已經不再呈現(xiàn)歷史成交數(shù)據(jù)，學區(qū)房的成交套數(shù)和價錢“突然消失”，目的是防止家長跟風追漲。但多數(shù)家長也被置于“盲選”的尷尬境地中。
學區(qū)房為何上漲?“形成學區(qū)房溢價有兩個前提條件——就近入學原則和校際過大的教育質量差異。同時，學區(qū)房溢價變化極易受到義務教育入學制度和優(yōu)質學額供給變化的影響。”黃斌介紹。
在全社會教育資源分配不均狀況與“就近入學”強制性的政策約束下，政府任何一種致力于優(yōu)質教育資源的再分配變革都會引發(fā)家庭的急切關注，家庭對優(yōu)質教育的強烈購買意愿是形成名校超高溢價的重要原因。黃斌認為：“優(yōu)質學校周邊的房價一定會高于薄弱學校周邊，學區(qū)房溢價是優(yōu)質教育資源分配格局變化的晴雨表。”
多地對抗學區(qū)房價上漲的方式是，增加不確定性。取消原來一對一的單校劃片，推行多校劃片。
截至目前，北京市城六區(qū)均再次明確，新購置的二手房不享受單校劃片，而是通過多校劃片方式入學。
因此，多個中介也不斷提醒購房者：“按照多校劃片政策，挑選學區(qū)時，必須把學區(qū)內所有學校都考慮在內——無論你被劃入哪個學校，哪怕是最差的一個，你都能接受。”
“多校劃片只能減弱房產與學校一一對應的關系，但無法從根本上割裂房產與學校的聯(lián)系，多校劃片抑制學區(qū)房價作用有限。”中國教育科學研究院研究員儲朝暉表示。
在許多城市，除了多校劃片，集團化辦學也被寄予期望。
2017年，黃斌帶領團隊分析了南京市八個市轄區(qū)1849個小區(qū)的數(shù)據(jù)，就小學名校及分校的學區(qū)房溢價進行了估價。結果顯示，小學名校及分校的學區(qū)房溢價分別為19.7%和3.6%。
該研究的基本結論并未與集團化辦學的初衷相吻合——如果分校辦學質量與名校存在較大差距，開辦更多的分校不僅不會使得名校學區(qū)房溢價下降，反而會更加凸顯名校優(yōu)質學額的稀缺性，推動名校學區(qū)房價溢價上升。
黃斌發(fā)現(xiàn)：“一個名校分校超過5個，在管理上就容易出現(xiàn)問題，分校很難達到優(yōu)質。家長依然會用腳投票，放棄這些‘掛牌’名校。‘掛牌’名校增多無助于教育均衡，無法平息家長們對優(yōu)質教育資源強烈的追逐意愿。”
“在義務教育資源仍未達成均衡的現(xiàn)實條件下，不能指望某一單項政策，能徹底解決學區(qū)房溢價問題。”黃斌說。
“學區(qū)房問題是一個復雜體系，容易按下葫蘆浮起瓢”
3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)：重點中學自主招生比例大幅下降，50%~65%的生源名額將按比例分配到各區(qū)和各普通初中。
《實施辦法》的實質是，優(yōu)質高中把大部分名額拿出來，按比例直接分配給全市各個初中，不分優(yōu)劣，更多“菜中”學生有望升入上海的各大優(yōu)質高中。
值得一提的是，作為2018年中考改革方案的配套文件，此次公布的《實施辦法》只是進一步細化了自主招生比例、名額分配方式、綜合評價錄取程序等內容。換句話說：這樣的政策雛形早已設計好了。
上海的新規(guī)被多方看好，抑制學區(qū)房的作用“立竿見影”。有媒體發(fā)現(xiàn)，新規(guī)出臺后，上海學區(qū)房市場情緒“明顯降溫”。在浦東前灘區(qū)域，一些高端樓盤遭遇“倒春寒”。有的學區(qū)房報價下調80萬元。
“在升高中之前，學校之間不再因學生的整體質量而出現(xiàn)差別，整體水平較低學校的學生也有機會進入優(yōu)質校，這正是上海中招新規(guī)的核心內容。”黃斌看好這項政策，但也有擔心，“主要是在執(zhí)行中是否存在透明性，程序是否公正，這些都將影響政策效果。”
儲朝暉提醒記者，北京早已實施了這樣的政策——“校額到校”，即優(yōu)質高中拿出名額直接給薄弱初中。
2016年，北京市中考招生新增“校額到校”招生方式，之后幾年“校額到校”比例穩(wěn)步上升，2019年達到50%以上。2022年，全市優(yōu)質高中仍將50%以上的招生名額分配到一般初中校，并將長時間保持計劃穩(wěn)定。
“從目前看，上海和北京的政策本質上是一致的”。但是，儲朝暉也坦言，即便“校額到校”在北京實施了多年，學區(qū)房也未逃過上漲的命運。
本質相同的政策，為何出現(xiàn)了不同的結果?這不得不讓人期待，上海新規(guī)對抑制學區(qū)房價的后續(xù)效果。
儲朝暉指出：“北京‘校額到校’的背景和條件與上海不同，上海的名額分配比例更高。在名額分配上，北京沒有在市一級掌握招生指標，只有區(qū)一級對招生進行直接管理，依然存在變數(shù)。”他也建議，“上海新規(guī)的實施，也應注意將各方納入監(jiān)督體系中。”
“何謂薄弱校?北京市政策對薄弱校的定義模糊。具體怎么分配存在不確定性和不透明。”作為該領域的研究者，黃斌也未弄清北京“校額到校”的分配程序和每年的數(shù)據(jù)結果，“如果一項教育政策，對于家長來說缺乏透明性，就無法形成穩(wěn)定預期。家長們總是期望當下有抓手，能夠清晰地看到孩子未來的教育出路，所以不得不選擇學區(qū)房。”
“學區(qū)房問題是一個復雜體系。有時候，政策制定者也難以預估政策帶來的隱性影響，甚至容易按下葫蘆浮起瓢。以上海剛實施不久的‘公民同招’為例，這一政策對民辦學校的學區(qū)房溢價產生抑制作用，卻又助推了公辦優(yōu)質學校周邊的學區(qū)房價。”黃斌說。
大城市教育資源豐富、情況復雜，各個學校辦學實力相差懸殊，生源來源方式多樣。儲朝暉認為：“解決學區(qū)房問題，牽一發(fā)而動全身，細節(jié)上的修補往往無濟于事。除了努力推動教育均衡外，別無選擇。”
(應受訪者要求，本文部分采用化名)
