今年以來，樓市熱點不斷，部分地區(qū)出現(xiàn)過熱苗頭。各地密集出臺調(diào)控政策措施，“打補丁”堵漏洞，為熱點區(qū)域降溫。未來樓市要實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，需繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，從供需兩端發(fā)力，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期加大調(diào)控力度和精確度，并加強整頓規(guī)范市場秩序。
穩(wěn)地價
浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬
不讓“面粉比面包貴”
“土地供給直接影響住房供給，并隨之影響房價和房價走勢預(yù)期。土地供給不足的話，會造成土地市場競爭激烈、地價上揚，進而導(dǎo)致住房供不應(yīng)求，推動房價上漲。”浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬近日接受記者采訪時表示，土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，穩(wěn)房價必須要穩(wěn)地價。
她表示，過去一些地方出現(xiàn)“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，住宅用地和住房供不應(yīng)求，致使市場形成一致看漲預(yù)期，帶來極大的負面作用。
近日，不少城市紛紛出臺住宅用地集中供地政策。同時，還加大了土地供應(yīng)力度，建立房價、地價聯(lián)動機制，實行“限房價、競地價”、“限地價、競配建”政策以及嚴格控制溢價率和樓面地價等舉措。
虞曉芬表示，集中供地和加大土地投放，有利于促進供求平衡,將從土地供給側(cè)對“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”產(chǎn)生直接效果。但是，也出現(xiàn)了一些開發(fā)商以犧牲住宅品質(zhì)為代價，以不合理價格拿地的亂象。
她建議，相關(guān)地方政府可以進一步完善配套政策，比如，可實施地價封頂后搖號，或帶方案承諾競標等，并嚴格禁止暗中抬高土地競拍價。
2020年，為應(yīng)對新冠肺炎疫情，一些發(fā)達國家實施量化寬松的貨幣政策。“當(dāng)前我國面臨輸入性通脹壓力，也由此帶來房價上漲壓力，如果不及時抑制，將給城市發(fā)展乃至宏觀經(jīng)濟帶來較大風(fēng)險。”她表示，下一步要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，系統(tǒng)施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
虞曉芬表示，要優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，適度減少商業(yè)辦公用地供給，增加住宅用地供給，確保住宅用地供給量不低于正常水平，確保保障性住房用地優(yōu)先供給。同時，她建議，建立房價和地價聯(lián)動機制。通過限房價競地價等方式，防止實際樓面地價過快上漲，并控制好地價總水平，增加租賃住房用地的供給，通過新增建設(shè)用地、挖潛企事業(yè)單位存量土地、動員集體建設(shè)用地等方式，籌建一批符合市場需求的租賃住房。
此外，虞曉芬認為，要鼓勵符合條件的非居住房屋改建成租賃住房。在不改變土地性質(zhì)、不改變土地用途、符合消防條件等前提下，采用特許經(jīng)營方式，將其改建成保障性租賃住房。
穩(wěn)房價
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉
發(fā)揮長效機制作用
如何保持房價穩(wěn)定?“回答這一問題，首先要了解房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意義。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。
劉洪玉表示，房地產(chǎn)市場關(guān)系民生福祉，關(guān)系經(jīng)濟穩(wěn)定，還關(guān)系金融安全、社會和諧、國家和區(qū)域長期競爭力等許多方面，有著很強的外部性。政府對其進行必要的干預(yù)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對經(jīng)濟社會發(fā)展有積極意義。
劉洪玉介紹，健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場應(yīng)該總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定。這里的總量是指供需總量，結(jié)構(gòu)是指供應(yīng)結(jié)構(gòu)，價格就是市場租售價格。
他介紹，這些目標細化為房地產(chǎn)市場內(nèi)部指標之間的協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟社會等外部市場環(huán)境指標的協(xié)調(diào)兩個大類。內(nèi)部協(xié)調(diào)涉及土地供應(yīng)、土地儲備、新開工、銷售(預(yù)售)、竣工、待售等實物量之間的協(xié)調(diào)，地價、房價、建筑成本、稅費等貨幣量指標之間的協(xié)調(diào)。外部協(xié)調(diào)表現(xiàn)為新增土地、住房供應(yīng)與人口流動，房價與收入，租金與價格，企業(yè)權(quán)益與債務(wù)，房價漲速與GDP增速及CPI等指標之間的協(xié)調(diào)。內(nèi)部協(xié)調(diào)的同時又與外部協(xié)調(diào)，才是一個穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場。
“要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展并非易事。”劉洪玉說，我國以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為目標的房地產(chǎn)市場調(diào)控始于2002年，此后，圍繞不同時期出現(xiàn)的影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的問題，政府運用土地供應(yīng)、住房保障、金融稅收、規(guī)制監(jiān)管等措施，采取限購、限貸、限價、限售、限商等嚴厲手段干預(yù)市場，但是實現(xiàn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展難度依然較大。
不過，近年我國房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展趨勢。劉洪玉表示，這首先得益于在三個重要問題上形成了廣泛共識：一是房地產(chǎn)市場已成為經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展的重要風(fēng)險源，二是“房住不炒”定位，三是不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。其次是有了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)長效機制方案并已付諸實施。這不僅確保了政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，也能通過因城施策、一城一策，及時應(yīng)對各地出現(xiàn)的苗頭性問題，阻滯非理性行為和預(yù)期在城市間傳播。
“堅持上述三個共識，持續(xù)實施并不斷完善房地產(chǎn)長效機制，讓房地產(chǎn)回歸住有所居的初心，才能保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，房價穩(wěn)定目標也會達成。”劉洪玉說。
穩(wěn)預(yù)期
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松
抓住兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)
去年下半年至今年一季度，個別城市再度面臨較大的房價上漲壓力。對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松表示，要想實現(xiàn)樓市的穩(wěn)定，穩(wěn)預(yù)期是重要前提。
當(dāng)前，黨中央、國務(wù)院三令五申“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，有關(guān)部門通過督導(dǎo)、調(diào)研、約談等形式指導(dǎo)地方城市房地產(chǎn)調(diào)控工作，多地持續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控“打補丁”措施，釋放出促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的明確信號。種種跡象表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期十分明確，“房住不炒”總基調(diào)會長期堅持。
鄧郁松表示，在預(yù)期穩(wěn)定的大前提下，穩(wěn)定樓市需要抓住兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
一是，要在供需矛盾突出的城市，加大商品住宅用地供應(yīng)量。供需矛盾是導(dǎo)致房價上漲的重要原因，特別是在供給不足的情況下，房價過快上漲的壓力很難得到進一步緩解。因此，在房價上漲壓力較大的城市，應(yīng)有與之相適應(yīng)的土地供應(yīng)規(guī)模，適當(dāng)加大商品住宅用地供應(yīng)量。不過，在土地供給上也應(yīng)該“因城施策”“一城一策”，房地產(chǎn)去化周期比較長的城市，應(yīng)該收緊土地供應(yīng)，避免房地產(chǎn)開發(fā)“一哄而上”，在市場上出現(xiàn)供給過剩。
二是，要進一步穩(wěn)定金融政策。房地產(chǎn)市場對金融環(huán)境的變化十分敏感。回顧過去幾年的房地產(chǎn)市場，房價過快上漲的時段，幾乎都是房地產(chǎn)金融政策比較寬松的時期。例如，在2009年房價快速上漲時，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中個人按揭貸款增速高達116.2%;2016年也是房價上漲趨勢比較明顯的一年，當(dāng)年個人按揭貸款增速達到46.5%。再看今年一季度，受疫情、基數(shù)較低等因素影響，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，個人按揭貸款增速同比上漲50%。居民收入短期內(nèi)變化不大，但金融杠桿就好像一根彈簧，可對于居民購買力施加較大影響。“因此，想要樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，金融政策就要相對穩(wěn)定。為了促進宏觀經(jīng)濟活躍和發(fā)展，在部分階段需要對金融政策進行必要的調(diào)整。這時候，應(yīng)該有一些對沖措施，避免資金過度向房地產(chǎn)市場集中，也要防止經(jīng)營貸等資金違規(guī)進入樓市。”鄧郁松說。
堵漏洞
中國民生銀行首席研究員溫彬
防止經(jīng)營貸入樓市
“今年以來，部分城市出現(xiàn)了投機炒房增多的情況。其中，小微企業(yè)經(jīng)營貸款違規(guī)流入樓市的問題引發(fā)關(guān)注。”中國民生銀行首席研究員溫彬表示，一方面，小微企業(yè)經(jīng)營貸款利率和住房按揭貸款利率之間存在較大價差。部分大型商業(yè)銀行紛紛進入小微企業(yè)領(lǐng)域，其經(jīng)營貸款利率一度降至4%以下，顯著低于住房按揭貸款利率。另一方面，二者貸款難度不同，小微企業(yè)經(jīng)營貸款相對容易，住房按揭貸款相對困難。此外，小微企業(yè)經(jīng)營貸款資金流向具有一定隱蔽性，銀行放款后很難監(jiān)控。
“如果任由經(jīng)營貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，不但會加速部分城市房價上漲，影響房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，還會擠占實體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)的信貸資源。”溫彬說。
溫彬認為，防止小微企業(yè)經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，涉及地方住建、銀行、中介機構(gòu)、小微企業(yè)等多個環(huán)節(jié)。從商業(yè)銀行角度看，應(yīng)加強信貸管理和銀行內(nèi)部管理，從貸前、貸中、貸后等多環(huán)節(jié)采取措施，嚴控經(jīng)營貸資金流入樓市。
首先，加強貸前調(diào)查，精準識別貸款需求。貸前調(diào)查是嚴防嚴控經(jīng)營貸款資金流向的第一道防線，重點是對借款人的貸款申請和條件進行審查，盡可能識別判斷借款人真實需求。同時，經(jīng)營貸額度應(yīng)與企業(yè)年度經(jīng)營收入、資金流水掛鉤匹配，不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查。
其次，加強貸中、貸后管理，監(jiān)控排查資金流向。既要嚴格貸中、貸后管理，落實資金受托支付要求，防范企業(yè)通過關(guān)聯(lián)方規(guī)避受托支付要求。還要加強貸后資金流向監(jiān)測，通過企業(yè)和個人征信變動情況查詢，對可能違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的貸款進行篩選排查，對于違規(guī)資金一律追回。
再次，加強銀行內(nèi)部管理、問題整改和懲處力度。堅決整改監(jiān)控排查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)業(yè)務(wù)，對相關(guān)違法違規(guī)人員依法問責(zé)，從嚴從重查處。
“當(dāng)然，嚴查嚴控經(jīng)營貸違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域與支持小微企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營應(yīng)區(qū)分開來，不能因噎廢食，不能因嚴查嚴控導(dǎo)致銀行分支機構(gòu)停止小微企業(yè)的經(jīng)營貸款申請，否則會對實體經(jīng)濟形成誤傷，有違支持小微和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的大局。對于小微企業(yè)真實的經(jīng)營需求，商業(yè)銀行還應(yīng)繼續(xù)支持，應(yīng)貸盡貸。”溫彬說。(記者 黃曉芳 亢舒 姚進)
