從試營(yíng)業(yè)到正式開(kāi)業(yè)再到當(dāng)前，一年多的對(duì)外營(yíng)業(yè)并沒(méi)有讓芳圓里IDMALL“火”起來(lái)。近日，北京商報(bào)記者走訪(fǎng)該商場(chǎng)看到，一年時(shí)間內(nèi)，商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)率依舊不盡如人意，雖然不少新品牌進(jìn)駐已經(jīng)遮起圍擋，但也有不少進(jìn)駐不久的品牌已然撤出。開(kāi)業(yè)率難以提高導(dǎo)致客流稀少，這歸根到底是招商和運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。有分析指出，芳圓里IDMALL入市的時(shí)間較為尷尬，導(dǎo)致品牌商戶(hù)互相觀望開(kāi)業(yè)，從而形成惡性循環(huán)。但是，該項(xiàng)目的軟硬件條件相對(duì)比較前衛(wèi)，未來(lái)的市場(chǎng)空間依舊很大。
初始品牌僅剩六成
開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)一年多，芳圓里IDMALL此前營(yíng)業(yè)的商家已經(jīng)經(jīng)過(guò)了一輪新的洗牌。北京商報(bào)記者在走訪(fǎng)芳圓里IDMALL時(shí)，根據(jù)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)初期導(dǎo)覽圖所示商戶(hù)粗略統(tǒng)計(jì)得出，開(kāi)業(yè)伊始進(jìn)駐的百家商戶(hù)目前只剩下約60家，其中B1層大約有20家;1層10家;2層11家;3層1家;4層5家;5層6家。曾經(jīng)入駐的polosport、兒童服飾obaobao、喜家德水餃等門(mén)店都已經(jīng)關(guān)閉。
雖然一年的時(shí)間淘汰掉了近三成商戶(hù)，但并沒(méi)有阻礙新品牌簽約進(jìn)駐。在新?tīng)I(yíng)業(yè)的隊(duì)伍中，不乏網(wǎng)紅品牌和連鎖品牌，如養(yǎng)發(fā)品牌詩(shī)碧曼、KOIPLUS茶飲等。還有一些品牌即將入駐，例如臻牛匠餐廳、木北造型、耐克、newbalance、ubras、馬博士嬰幼兒游泳、卓瑪國(guó)際兒童藝術(shù)教育、南鑼肥貓麻辣烤魚(yú)、漢拿山等。
北京商報(bào)記者此前多次走訪(fǎng)時(shí)看到，不論是周末還是平日，該商場(chǎng)的客流都不多，常見(jiàn)的人群多為一些家庭客群。不過(guò)，此類(lèi)客群能否產(chǎn)生高頻消費(fèi)難下定論。由于商場(chǎng)格局寬闊，綠化率較高，一些家長(zhǎng)會(huì)帶孩子在此玩耍。對(duì)于上述事實(shí)，一家連鎖茶飲店店員也向記者證實(shí)，該商場(chǎng)平日的客流確實(shí)不多，多為周邊居民遛娃或休閑的人們。不過(guò)，在周末時(shí)段或者傍晚電影院上映較為密集的時(shí)段客流相對(duì)大一些。
芳圓里IDMALL項(xiàng)目坐落于大郊亭城市生活圈，地處東四環(huán)與廣渠路交匯處;商業(yè)面積約15萬(wàn)平方米，整體共7層，地上五層，地下兩層，周邊三公里覆蓋高質(zhì)量人群80多萬(wàn)人，消費(fèi)涵蓋客群超過(guò)180萬(wàn)。
強(qiáng)目的性業(yè)態(tài)引流有限
對(duì)于客流問(wèn)題，該商場(chǎng)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者透露，商場(chǎng)平日客流大約在8000人次，周末相對(duì)高一些，能到達(dá)12000人次以上。
其實(shí)，曾經(jīng)的芳圓里IDMALL為了引流，引入了不少?gòu)?qiáng)目的性的業(yè)態(tài)。例如北京首家Meland兒童樂(lè)園以及粒粒堡親子餐廳，吸引了不少北京東部的消費(fèi)客群。據(jù)了解，Meland兒童樂(lè)園擁有超3000平方米的沉浸式親子游樂(lè)空間，近20米挑高空間，涵蓋銀行、超市、廚房、診所、圖書(shū)館、建筑學(xué)堂等50多類(lèi)主題互動(dòng)場(chǎng)景，開(kāi)業(yè)之初一度引起眾多家庭客群排隊(duì)。同時(shí)，芳圓里IDMALL的粒粒堡親子餐廳是繼祥云小鎮(zhèn)店后的北京第二家門(mén)店，相比此前門(mén)店增加了陽(yáng)光房等設(shè)施。
北京商報(bào)記者在周末時(shí)段走訪(fǎng)時(shí)看到，不論是Melend還是粒粒堡，都出現(xiàn)了滿(mǎn)員的現(xiàn)象。粒粒堡的服務(wù)人員向記者透露，該門(mén)店在周末時(shí)段會(huì)接待一些生日聚會(huì)活動(dòng)，但需要提前預(yù)約，不然基本沒(méi)有空座。
不過(guò)，即使在周末時(shí)段，雖然上述強(qiáng)目的性的業(yè)態(tài)門(mén)店出現(xiàn)排隊(duì)或滿(mǎn)員現(xiàn)象，但周邊的門(mén)店依舊未能借勢(shì)，從而形成了冰火兩重天的現(xiàn)象。
針對(duì)項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃和引流手段，上述市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者表示，芳圓里IDMALL每年都會(huì)舉辦一些營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)吸客，就如剛剛過(guò)去的“五一”活動(dòng)為全國(guó)IDMALL的聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)項(xiàng)目之間的互動(dòng)。對(duì)于未來(lái)招商和接下來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)具體介紹，上述負(fù)責(zé)人表示不便透露。
欠缺吸引力營(yíng)銷(xiāo)
此前有不少分析指出芳圓里IDMALL的交通問(wèn)題是硬傷。芳圓里IDMALL位于東四環(huán)中路與廣渠路交界西南角，緊挨新增的地鐵7號(hào)線(xiàn)大郊亭站，且目前開(kāi)車(chē)進(jìn)入商場(chǎng)地庫(kù)十分便捷，免去了排隊(duì)的困擾。不過(guò)如果對(duì)路線(xiàn)不熟悉，從四環(huán)會(huì)錯(cuò)過(guò)進(jìn)入項(xiàng)目。同時(shí)，該項(xiàng)目緊鄰眾多大型社區(qū)，如珠江帝景、金茂府、后現(xiàn)代城等。由此可見(jiàn)，隨著道路的提升和社區(qū)的成熟，交通和客群不再是阻礙該項(xiàng)目發(fā)展的主要原因。
北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴(lài)陽(yáng)指出，目前購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)發(fā)展到了第4代，主要是藝術(shù)沉浸體驗(yàn)的比拼。而芳圓里IDMALL就是在此基礎(chǔ)上有缺口，所以對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限。賴(lài)陽(yáng)指出，購(gòu)物中心的比拼從最初的零售為主，演變?yōu)榈诙惋嬘刑厣珵橹?，再到第三代業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)豐富的比較，直至當(dāng)前各大購(gòu)物中心在藝術(shù)沉浸體驗(yàn)的發(fā)力比拼。
除了打造沉浸式體驗(yàn)，賴(lài)陽(yáng)認(rèn)為，營(yíng)銷(xiāo)是對(duì)運(yùn)營(yíng)方最大的考驗(yàn)。比如在設(shè)計(jì)方案上是否有吸引力、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是否有能力把項(xiàng)目做好甚至招商的能力是否足夠強(qiáng)大，這些都能夠從不同角度影響一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)好壞。
此外，世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛指出，芳圓里IDMALL從硬件、感官上來(lái)講是非?，F(xiàn)代和具有設(shè)計(jì)感的，但是它入市的時(shí)間和機(jī)會(huì)上遇到了一定的阻礙，從而導(dǎo)致項(xiàng)目發(fā)展遇到一定瓶頸。紀(jì)剛透露，該項(xiàng)目整個(gè)招商和入市的時(shí)間比原來(lái)的計(jì)劃晚了一些，所以與距離最近的合生匯項(xiàng)目有一定的競(jìng)爭(zhēng)性。
招商陷于不良循環(huán)，從而導(dǎo)致空置率高。紀(jì)剛表示，該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期趕上疫情，商戶(hù)雖然簽約，但一些品牌商戶(hù)會(huì)要求商場(chǎng)開(kāi)店率達(dá)到一定比例才去營(yíng)業(yè)。以此類(lèi)推，商戶(hù)們互相觀望，導(dǎo)致招商陷入惡性循環(huán)。
不過(guò)，紀(jì)剛認(rèn)為，該商場(chǎng)未來(lái)還是具有很大的提升空間的，具有好的地理位置和硬件標(biāo)準(zhǔn)，伴隨著開(kāi)業(yè)商戶(hù)越來(lái)越多，會(huì)被消費(fèi)者逐漸接受和認(rèn)可。
(北京商報(bào)不等式調(diào)查組)
