魯先生表示,這一車位價(jià)格遠(yuǎn)高于周邊樓盤的車位售價(jià)。之前也有客戶看上這個(gè)樓盤,但是因?yàn)槭赘盾囄坏膯栴},最后選擇放棄。他推測(cè),可能因?yàn)樵擁?xiàng)目備案價(jià)格較低,公司想讓首付款高一些,所以才要求車位款在首付時(shí)一次性結(jié)清。
年報(bào)顯示,2019年、2020年,重慶陽(yáng)光100阿爾勒分別實(shí)現(xiàn)合約銷售2.51億元、6.84億元。在這些銷售額中,同樣包含了捆綁銷售所帶來的銷售額。
據(jù)陽(yáng)光100介紹,阿爾勒是陽(yáng)光100三大產(chǎn)品線之一,主要面向客群是大都市的青年知識(shí)精英。然而這一產(chǎn)品線也成為了陽(yáng)光100旗下問題較多的產(chǎn)品線,據(jù)業(yè)主反映,除捆綁銷售車位外,阿爾勒還存在延期交房、監(jiān)管資金是否被挪用遭到質(zhì)疑等問題。
房屋中介平臺(tái)鏈家顯示,目前,位于無錫惠山的陽(yáng)光100阿爾勒已全部售罄。不過多位業(yè)主在人民網(wǎng)旗下的領(lǐng)導(dǎo)留言板上反映,該項(xiàng)目“交房一拖再拖”,有業(yè)主甚至指出,“經(jīng)業(yè)主核實(shí),該項(xiàng)目中大部分業(yè)主的首付和貸款并未進(jìn)入監(jiān)管賬戶。”
按照《通知》要求,陽(yáng)光100阿爾勒產(chǎn)品中部分項(xiàng)目顯然需要做出很大改變,甚至需要監(jiān)管部門的介入。
浙江金華樓市“流行”捆綁銷售車位
中海宏洋疑是“始作俑者”
像陽(yáng)光100這樣捆綁銷售車位的情況,在浙江金華樓市較為普遍。金華樓市知名公眾號(hào)作者嚴(yán)進(jìn)文告訴《紅周刊》記者,雖然官方“明面上”并不允許捆綁銷售,但因樓市火熱,房屋銷售受限價(jià)政策約束,捆綁車位的銷售行為在金華十分普遍。
嚴(yán)進(jìn)文表示,2021年2月開始,金華樓盤普遍開始要求捆綁銷售車位,在當(dāng)?shù)厥组_先河的是中海九樾,隨后其他樓盤紛紛效仿。以中海九樾為例,一期開盤時(shí),中海九樾雖并未開始銷售車位,但其告訴購(gòu)房者,車位的預(yù)期售價(jià)為28萬(wàn)元/個(gè)。而到了二期開盤,車位正式售賣,中海九樾又改口表示,車位為38萬(wàn)元/個(gè),且必須購(gòu)買。
值得一提的是,在被住建部點(diǎn)名約談后,金華在8月2日晚發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,其中明確指出,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售管理,嚴(yán)厲打擊發(fā)布虛假?gòu)V告、違規(guī)收費(fèi)、捂盤惜售等行為。
也是在8月2日,《紅周刊》記者以購(gòu)房者身份咨詢中海九樾樓盤銷售情況時(shí),一位房屋經(jīng)紀(jì)人表示,目前中海九樾已經(jīng)售罄。且在售期間,該項(xiàng)目并無綁定車位的銷售行為。
不過,據(jù)《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn),在中海九樾“售罄”之前,克而瑞研究中心發(fā)布的一則報(bào)告指出,“金華高端項(xiàng)目中海九樾項(xiàng)目均價(jià)逼近3萬(wàn)元/平米,還以全款優(yōu)先、綁定車位等方式篩選客戶,也依舊能取得開盤去化80%-90%的佳績(jī)。”如果這份報(bào)告是調(diào)研所來,那么中海九樾綁定車位銷售的情況應(yīng)是確實(shí)存在過。如今中海九樾銷售人員聲稱沒有綁定車位銷售過,可能只是在“順應(yīng)”監(jiān)管要求。嚴(yán)進(jìn)文推測(cè),相關(guān)整治政策出臺(tái)后,銷售人員已統(tǒng)一口徑。
中海九樾的背后開發(fā)商為中海宏洋。而中海宏洋捆綁銷售的行為也并非上述一例。有業(yè)主反映,中海宏洋旗下的晉江項(xiàng)目中海悅江府存在“捂盤惜售,捆綁銷售”行為。該業(yè)主在3月21日于“人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板”上表示,自己在2021年3月前往中海悅江府銷售大廳咨詢購(gòu)買時(shí),銷售員表示已全部售罄。然而根據(jù)業(yè)主查詢,彼時(shí)晉江房產(chǎn)備案查詢系統(tǒng)顯示中海悅江府11幢還有100多套房可供銷售。而同樣負(fù)責(zé)該樓盤銷售的房產(chǎn)中介告訴上述業(yè)主,只要買店面或者兩個(gè)車位,就能安排買房。對(duì)于該業(yè)主的投訴,晉江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在4月30日給予回應(yīng),稱“晉江市湖商商業(yè)管理有限公司與泉州市中海宏洋海創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就中海悅江府項(xiàng)目11號(hào)樓79套住宅達(dá)成購(gòu)房意向,截至2021年4月14日,晉江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局查詢晉江市房產(chǎn)登記管理系統(tǒng),中海悅江府11號(hào)樓所有住宅均已售出。”晉江市相關(guān)部門的回應(yīng)實(shí)際并沒有回答以上業(yè)主為何在3月查詢時(shí)“有房可售”的情況,也沒有回答中海悅江府是否存在“捂盤惜售,捆綁銷售”的行為。
在中海宏洋旗下多個(gè)樓盤捆綁銷售背后,其2020年的銷售額表現(xiàn)并不理想,2020年中海宏洋實(shí)現(xiàn)合約銷售額647.1億元,并未完成其給自己擬定的700億元的年銷售目標(biāo)。而在2021年,中海宏洋上半年完成合約銷售額432.87億元,銷售增速明顯,同比增長(zhǎng)55.3%,其中,捆綁銷售的車位貢獻(xiàn)幾何?值得探究。
隨著對(duì)捆綁銷售車位等突出問題的有力整治,中海宏洋的后續(xù)銷售情況值得關(guān)注。
“捆綁銷售車位問題普遍存在,歸根結(jié)底,還是行情太熱,開發(fā)商想要賺取額外溢價(jià)。”嚴(yán)進(jìn)文介紹說,在此之前,金華的車位價(jià)格一般在10萬(wàn)元/個(gè)~15萬(wàn)元/個(gè)左右。而自捆綁銷售開始流行后,金華多個(gè)樓盤車位價(jià)格甚至賣到近40萬(wàn)元/個(gè)。按照目前車位的捆綁銷售價(jià)格,一個(gè)車位可以額外溢價(jià)25萬(wàn)左右。假設(shè)一個(gè)小區(qū)有1000套房子,車位配比為1:1.2,那么整個(gè)項(xiàng)目可以溢價(jià)1200×25萬(wàn)=30000萬(wàn)。
捆綁銷售車位是房企變相漲價(jià)的手段之一。與此同時(shí),往往還伴隨捂盤惜盤、囤積房源、違規(guī)收取預(yù)付款、茶水費(fèi)等多重手段變相提價(jià)。比如,在上述提及的中海悅江府項(xiàng)目中就存在“捂盤惜售,捆綁銷售”的現(xiàn)象。
而且,“價(jià)外加價(jià)”和捆綁銷售似乎成了許多項(xiàng)目變相提價(jià)的手段。在福州,據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,位于倉(cāng)山區(qū)三江口、打著清華附中“學(xué)區(qū)房”概念的濱江正榮府在備案價(jià)基礎(chǔ)上,加價(jià)20萬(wàn)元、捆綁36萬(wàn)元車位銷售。另?yè)?jù)人民網(wǎng)報(bào)道,福州樓盤國(guó)貿(mào)學(xué)原、保利閱云臺(tái)、大東海江山府等存在捆綁車位的銷售行為;大名城紫金9號(hào)、建發(fā)和璽存在“價(jià)外加價(jià)”,實(shí)際銷售報(bào)價(jià)高于樓盤備案價(jià)。
若整治“價(jià)外加價(jià)”和捆綁銷售,將對(duì)一些房企的利潤(rùn)空間形成不利影響。嚴(yán)進(jìn)文指出,尤其對(duì)2020年下半年之后所拿高價(jià)地影響較嚴(yán)重,因?yàn)橄迌r(jià)存在,公司利潤(rùn)是薄利甚至?xí)潛p。
泰禾集團(tuán)等疑挪用交易監(jiān)管資金
“套現(xiàn)”理由眾多
相比對(duì)捆綁銷售車位等問題的整治,《通知》要求對(duì)挪用交易監(jiān)管資金進(jìn)行有效管控這一條更引發(fā)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。
中房商學(xué)院副院長(zhǎng)鄧明政告訴《紅周刊》記者,在八部委發(fā)布《通知》所要求的整治行為中,挪用交易監(jiān)管資金的相關(guān)整治對(duì)房企影響最大。因?yàn)榉科筚Y金鏈較緊張,幾乎所有的開發(fā)商都會(huì)千方百計(jì)地挪用商品房預(yù)售資金,能夠完全遵守預(yù)售資金監(jiān)管制度的房企屈指可數(shù)。
雖然在八部委發(fā)布《通知》之前,各城市早已陸續(xù)出臺(tái)預(yù)售資金的監(jiān)管政策,據(jù)多位房地產(chǎn)人士反映,實(shí)際監(jiān)管效果并不理想。鄧明政表示,為了加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管制度,政府、銀行對(duì)預(yù)收款專戶存儲(chǔ)、全程監(jiān)管,優(yōu)先確保項(xiàng)目竣工,從而有效避免項(xiàng)目爛尾的發(fā)生。但是不同城市的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)卻有一定差異,對(duì)信用資質(zhì)不同的房企的資金監(jiān)管額度也不同;甚至有些地方的監(jiān)管存在盲區(qū),往往是監(jiān)管資金已經(jīng)被挪用以后才發(fā)現(xiàn)。
實(shí)際上,房企挪用預(yù)售資金的現(xiàn)象十分普遍,問題突出。據(jù)媒體報(bào)道,2020年泰禾集團(tuán)被曝光20余個(gè)項(xiàng)目“爛尾”,而導(dǎo)致上述項(xiàng)目停滯的原因就包括違法挪用監(jiān)管賬戶建設(shè)款。2021年7月,邵陽(yáng)市住建局發(fā)布暫停某頭部房企項(xiàng)目網(wǎng)簽交易的通知,該《通知》指出,上述項(xiàng)目監(jiān)管資金與實(shí)際銷售金額不符,存在賬外收存和使用挪用預(yù)售資金的行為,蓄意逃避監(jiān)管。
此外,《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn),在人民網(wǎng)旗下的互聯(lián)網(wǎng)官民互動(dòng)平臺(tái)領(lǐng)導(dǎo)留言板搜索“挪用”這一關(guān)鍵詞,可以看到,廣州、泉州、長(zhǎng)沙、天津等多地都有業(yè)主留言反映,自己所購(gòu)買的樓盤存在挪用購(gòu)房款行為。而上述業(yè)主之所以能發(fā)現(xiàn)問題,往往因?yàn)轫?xiàng)目停工或無法備案才開始關(guān)注和監(jiān)督房企的監(jiān)管資金使用情況。
而且,要想使交易資金得到有效監(jiān)管并不容易。一方面,交易監(jiān)管資金信息不公開透明,業(yè)主無權(quán)查證監(jiān)管資金使用情況。以福州福晟閩江道1993項(xiàng)目為例,2020年下半年,多位業(yè)主發(fā)現(xiàn)并投訴該項(xiàng)目陷入停工狀態(tài)。其中有業(yè)主在福州市12345便民服務(wù)平臺(tái)就“(項(xiàng)目)監(jiān)管資金是否被挪用,剩余金額如何查詢”一事進(jìn)行提問。福建省銀保監(jiān)局回復(fù)表示,依據(jù)法律規(guī)定,銀行不得擅自泄露儲(chǔ)戶信息,監(jiān)管賬戶相關(guān)情況建議直接向開發(fā)商了解或向當(dāng)?shù)刈〗ú块T反映。
而另一方面,房企“套現(xiàn)”監(jiān)管資金方式眾多。某TOP50強(qiáng)房企內(nèi)部人士趙磊(化名)告訴《紅周刊》記者,挪用交易監(jiān)管資金是很困難的,這屬于違法行為。但房企可以通過一些理由來申請(qǐng)動(dòng)用資金,以達(dá)到“套現(xiàn)”目的。
趙磊向《紅周刊》記者分享的一張商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書截圖顯示,開發(fā)企業(yè)在簽訂《監(jiān)管協(xié)議書》時(shí),應(yīng)將監(jiān)管賬戶對(duì)應(yīng)的各個(gè)預(yù)售許可項(xiàng)目,經(jīng)物價(jià)部門認(rèn)證的商品房總售價(jià)累計(jì)數(shù)的10%,作為該監(jiān)管賬戶的最低預(yù)留資金。“一般我們就按照最低要求預(yù)留監(jiān)管資金,而其他的資金,企業(yè)則會(huì)變相提走。”
鄧明政則表示,很多房企與總包單位默契配合提前提取監(jiān)管資金的情況也很常見。而這一做法,《紅周刊》記者也在房企內(nèi)部人士趙磊口中得到證實(shí)。據(jù)趙磊介紹,“在項(xiàng)目建設(shè)時(shí),一旦工程的支付節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)問題,房企可對(duì)監(jiān)管資金進(jìn)行提取。所以很多時(shí)候,我們?cè)谏暾?qǐng)?zhí)崛”O(jiān)管資金時(shí)會(huì)表示,現(xiàn)在已經(jīng)沒錢支付工程總包的工程款項(xiàng)。”
此外,趙磊介紹,項(xiàng)目遇到了不可抗力因素、非常重大的節(jié)點(diǎn)或重大建設(shè)事故、企業(yè)出現(xiàn)重大債務(wù)危機(jī)等一系列問題,也可以申請(qǐng)動(dòng)用這筆資金。
上述都是房企申請(qǐng)?zhí)崛”O(jiān)管資金的常見理由。趙磊表示,“一般預(yù)售監(jiān)管資金到賬后的兩三個(gè)月后,基本上所有開發(fā)商都會(huì)通過一系列理由將其提現(xiàn)。”
中國(guó)海外發(fā)展等旗下部分項(xiàng)目存質(zhì)量問題,房企洗牌提速
對(duì)比上述突出問題,像違規(guī)施工、房屋質(zhì)量問題頻出等似乎都是“小問題”,但這些小問題更是消費(fèi)者關(guān)心的問題,也是房企規(guī)范、高質(zhì)量運(yùn)作的表現(xiàn)。
在八部委發(fā)布《通知》的5天之后,即7月28日,河北住建廳就針對(duì)本省發(fā)生的9起典型違法案件進(jìn)行通報(bào)。其中,張家口的半山苑一期項(xiàng)目1#、2#住宅樓、邯鄲城市理想項(xiàng)目G1#樓未取得建筑工程施工許可擅自開工建設(shè);石家莊的三聯(lián)公館項(xiàng)目未按工程設(shè)計(jì)圖紙施工。
伴隨壓縮工期、降低成本等多重因素,近年來,上述由施工所導(dǎo)致的問題不光頻繁出現(xiàn)于小型房企旗下樓盤項(xiàng)目,在知名的大型、中型房企中同樣屢見不鮮。
2021年以來,《紅周刊》記者持續(xù)追蹤中國(guó)海外發(fā)展、合生創(chuàng)展、綠城中國(guó)等多家房企的違法違規(guī)開工行為或質(zhì)量問題。5月底,《紅周刊》記者走訪發(fā)現(xiàn),新交付的中海北京石景山項(xiàng)目金裕雅苑存在墻面滲水、墻面空鼓等諸多質(zhì)量問題。而同為中國(guó)海外發(fā)展旗下項(xiàng)目的中海首鋼長(zhǎng)安云錦、中海云熙、中海金樾和著等項(xiàng)目也均遭到業(yè)主投訴。
而根據(jù)業(yè)主反映,貢獻(xiàn)了合生創(chuàng)展2020年四分之一營(yíng)收的標(biāo)桿項(xiàng)目合生杭州灣國(guó)際新城也存在較為嚴(yán)重的質(zhì)量問題,如地下車庫(kù)滲水、地面鼓包的情況;小區(qū)樓頂存在裂縫,室內(nèi)滲水嚴(yán)重;安全逃生樓梯存在水泥質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等。
趙磊告訴《紅周刊》記者,違規(guī)違法的開工建設(shè)行為在房企中普遍存在。而該行為整治的落地則會(huì)影響房企旗下開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)周期、銷售節(jié)點(diǎn)以及現(xiàn)金流回正速度。其中,最為核心的是,會(huì)拉長(zhǎng)房企項(xiàng)目的現(xiàn)金流回正速度,比如,原本一年就可以回正的現(xiàn)金流,現(xiàn)在需要一年半到兩年時(shí)間。
當(dāng)前的專項(xiàng)整治監(jiān)管還帶來了其他一些影響,比如房企的拿地策略。
趙磊就職于一家閩系房企。以往,該房企拿地?cái)U(kuò)張較為激進(jìn),因而也持續(xù)斬獲不少高價(jià)地。不過,趙磊告訴《紅周刊》記者,“周一(8月2日)晚上,老板已經(jīng)宣布放棄招拍掛土拍市場(chǎng),我們可以去競(jìng)拍,但不一定會(huì)拿(地)。”趙磊還表示,目前停掉招拍掛的房企并不僅有他們一家,不少龍頭房企行動(dòng)速度更快。
為何房企的拿地策略會(huì)發(fā)生如此大的轉(zhuǎn)變?趙磊表示,目前出臺(tái)的監(jiān)管政策主要針對(duì)的是以招拍掛拿地為主的房企,但很難監(jiān)管到做城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地的房企。這也意味著,房企可以通過舊改方式去拿地。雖然城市更新項(xiàng)目一樣受資金監(jiān)管約束,但是資金監(jiān)管比例卻遠(yuǎn)低于招拍掛,大約在1%~3%之間。未來通過招拍掛市場(chǎng)來獲取土地的房企會(huì)越來越少。
但是,城市更新項(xiàng)目比招拍掛市場(chǎng)的項(xiàng)目時(shí)間周期較長(zhǎng),因而也對(duì)房企的資金實(shí)力提出了更高的要求。雖然城市更新項(xiàng)目毛利率水平高于招拍掛項(xiàng)目,但對(duì)房企所提出的高標(biāo)準(zhǔn)也將不少房企攔在門外。
總結(jié)起來就是,所有房企都很“難”。鄧明政向《紅周刊》記者分析表示,“早期比較激進(jìn)的、高杠桿大型房企的風(fēng)險(xiǎn)可能是最高的,不排除崩盤的可能。而中小型房企因?yàn)槟玫仉y、融資難、銷售弱,現(xiàn)金流稍微跟不上就會(huì)出大問題??傮w看,整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的洗牌會(huì)不斷加速。”
趙磊“預(yù)測(cè)”稱,TOP40內(nèi)的活下來的房企,未來會(huì)大批并購(gòu)中小型房企。
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