全球房價泡沫破裂的聲音開始響起。
在這之前,許多國家的房地產(chǎn)牛市已持續(xù)十年甚至更久。特別是新冠疫情暴發(fā)以來,在全球超寬松貨幣政策刺激下,全球主要經(jīng)濟體房價飆升至歷史新高,房價泡沫風(fēng)險迅速累積。
如今,在美聯(lián)儲等激進加息和全球經(jīng)濟衰退的雙重沖擊下,房價泡沫開始破滅,全球樓市繁榮正走向終結(jié)。
牛津經(jīng)濟研究院(oxford economics)在近期發(fā)布的一份報告中如此描述:“總的來說,這是自2007-2008年以來最令人擔(dān)憂的樓市前景,未來房價走勢可能在溫和下跌與大幅回落之間徘徊。”
該機構(gòu)認為,未來一段時間,加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞四國房價下跌風(fēng)險最大。
利率飆升,多國樓市驟冷
牛津經(jīng)濟研究院報告認為,發(fā)達經(jīng)濟體的抵押貸款利率持續(xù)飆升,有可能將一些住房市場推入急劇的衰退。許多經(jīng)濟體的住房價格已經(jīng)持平或下降。隨著銀行信貸標(biāo)準的收緊和經(jīng)濟衰退的影響深入,房價下跌的壓力將進一步加劇。
這種趨勢已現(xiàn)端倪。
英國抵押貸款機構(gòu)halifax日前公布的數(shù)據(jù)顯示,繼9月環(huán)比下跌0.1%之后,10月英國房價環(huán)比下跌0.4%。英國房價正以近兩年來的最大速度下跌。安永咨詢公司的一份報告預(yù)測,英國2023年抵押貸款將降至10多年來最低水平。
美國房價在2022年下半年迅速下跌。標(biāo)普/凱斯-席勒房價指數(shù)在7月份出現(xiàn)了自2012年以來的首次月度下降,多個州和城市對住宅房地產(chǎn)的需求降溫。有華爾街經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測,美國明年房價可能繼續(xù)下跌多達20%。
韓國在此前出現(xiàn)“全民搶房潮”后,房價也已連續(xù)多月下跌。根據(jù)韓國房地產(chǎn)委員會7月底公布的數(shù)據(jù),上半年,該國交易的公寓數(shù)量比去年同期下降了50.6%,創(chuàng)出自2006年以來的最低水平。韓國的平均房價今年上半年也迎來下跌。
新西蘭儲備銀行2日發(fā)布的金融穩(wěn)定性報告顯示,隨著抵押貸款利率的上升,新西蘭的房價繼續(xù)下跌。在全國范圍內(nèi),房價較2021年11月的峰值下跌了11%,惠靈頓和奧克蘭的跌幅更大。報告稱,目前負資產(chǎn)和抵押貸款服務(wù)拖欠并不普遍,“但如果價格繼續(xù)下跌并且隨著抵押貸款重新定價以提高利率,這種情況將會增加”。
不難看出,全球樓市退潮與利率提高直接相關(guān)。近月來美國抵押貸款利率突破7%,并持續(xù)上行,為2002年以來的最高水平,而不到一年前美國房貸利率僅3.2%。
另據(jù)牛津經(jīng)濟研究院估算,在歐元區(qū)和英國,抵押貸款利率自4月和5月以來已經(jīng)上升了一倍多。
這四國房價最危險
牛津經(jīng)濟研究院認為,加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞的住房市場風(fēng)險最大。該機構(gòu)認為,在這些經(jīng)濟體,2019年四季度至2022年二季度的房價漲幅普遍較高,房地產(chǎn)估值高,債務(wù)水平高,且浮動利率債務(wù)突出。因此該機構(gòu)認為,利率上升將迅速傳遞到這些國家的家庭財務(wù)。
居外iqi聯(lián)合創(chuàng)始人、集團ceo卡希夫·安薩里(kashif ansari)在接受中新社國是直通車記者采訪時表示,加拿大、澳大利亞、新西蘭等國的房價料將領(lǐng)跌歐美樓市。這家房產(chǎn)科技集團在亞太及歐美有3萬名經(jīng)紀人。
卡希夫·安薩里認為,首先是因為這些國家的樓市在疫情期間漲幅最大,樓市漲幅高的樓市碰到銀根緊縮也容易跌。
與美國大部分買家按揭貸款為固定利率不同,加拿大和澳大利亞等國的按揭貸款相當(dāng)一部分是浮動利率,這意味著房主們要承受利率上調(diào)的壓力,而這種壓力又伴隨著物價的上漲。
如家庭負債占家庭可支配收入的比例過高,那么這些家庭更容易受按揭利率上調(diào)的影響。在上述三個國家,家庭負債的占比也較高。這幾個因素如疊加在一起,卡希夫·安薩里分析稱,當(dāng)?shù)貥鞘械男枨髸蟠蛘劭?,進而引發(fā)樓市交易量價雙跌。
澳大利亞悉尼知名房產(chǎn)公司plus agency執(zhí)行合伙人fiona yang已經(jīng)感受到了市場的變化。她告訴中新社國是直通車記者,悉尼的公寓受到的影響最大。房產(chǎn)的買家和賣家都對不斷攀升的利率望而卻步,所以進入市場的房源越來越少,每套房源的報價也越來越少。“一年前,我們典型的房產(chǎn)大致以掛牌價的110%售出。而如今轉(zhuǎn)售交易平均為要價的90%左右。”
"每次利率上升,許多買家都要向下調(diào)整他們的預(yù)算。”fiona yang說,“一位業(yè)主希望出售一套俯瞰悉尼港的大型三居室豪華公寓。他的預(yù)期售價是2500萬澳元,但市場可能只能承受2000萬澳元的價格,這是個很大的折扣。然而,即使將這套房產(chǎn)出租,他的收益率也只有2.5%左右,他只要把現(xiàn)金存入銀行就能賺得更多。"
一些過去搶手的房屋,如今滯銷了。
悉尼一家拍賣機構(gòu)james pratt auction group的ceo james pratt表示,"我正在與邦迪海灘附近的一處房產(chǎn)合作,我們不得不將拍賣日期推遲三次,因為根本沒有足夠的買家。這在邦迪非常罕見,那里的房產(chǎn)通常會以高價迅速售出。"
加拿大bc省溫哥華地區(qū)知名地產(chǎn)投資顧問tina mak在接受中新社國是直通車采訪時表示,疫情期間溫哥華周邊地區(qū)房價上漲明顯。因為當(dāng)時人們都想要郊外的大戶型房子。今年以來,隨著不少公司恢復(fù)上班,人們發(fā)現(xiàn)郊區(qū)要開車通勤來市里上班還是不方便,加上油價也貴。所以現(xiàn)在城外的房子跌得也最多。今年以來已跌了20%。
2008年次貸危機會重演嗎?
由房地產(chǎn)引起的2008年次貸危機會重演嗎?
卡希夫·安薩里表示,普遍認為不會,經(jīng)過上次的次貸危機,銀行在放款時對借款的審核更為嚴格,數(shù)據(jù)顯示因為還不起房貸而被沒收的房子數(shù)量沒有明顯增多。
他指出,樓價下跌,是在過去兩年猛漲的基礎(chǔ)上,比如:加拿大、澳大利亞、新西蘭三個國家就算跌20%,也還比疫情前高。而跌得多一些的地方,也正是漲得快一些地方。發(fā)達國家不少人的財富比起疫情期間會打折,但比疫情前還是有所增加。
實際上,由于現(xiàn)在樓市上少了炒房者,也少了機構(gòu)投資者,買家、尤其是新移民剛需買家和手持現(xiàn)金的外國買家,就迎來了一個有利的買房時期。買家會發(fā)現(xiàn)自己處于談價格談購房條款的有利地位,買方經(jīng)紀人的日子也從容多了。
牛津經(jīng)濟研究院也認為,一個積極的因素是,一些主要市場的抵押貸款債務(wù)占居民收入的比例低于全球金融危機之前的水平。在美國,2022年二季度的抵押貸款債務(wù)與收入比率比2007年四季度低35%,在西班牙低25%,在英國低14%。
另一個因素是采用浮動利率的抵押貸款債務(wù)比全球金融危機前低。這意味著家庭面臨的抵押貸款利率上升帶來的直接沖擊較小。
標(biāo)簽: 全球房價泡沫開始破裂 抵押貸款利率飆升 2008年次貸危機會重演嗎 房地產(chǎn)牛市