“現(xiàn)在真不是中介在造勢(shì)，售樓處確實(shí)人多”，三亞樓市火得太突然，房產(chǎn)中介王玲玲的說(shuō)法被質(zhì)疑是在營(yíng)銷(xiāo)，她在網(wǎng)上和人爭(zhēng)論了起來(lái)。
在此之前，三亞樓市沉寂了近乎一年。海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年三亞的房屋銷(xiāo)售額為315.24億元，同比下跌20.7%。“之前客戶確實(shí)不多，案場(chǎng)銷(xiāo)售天天給我們發(fā)樓盤(pán)資料，讓我們指定帶看，無(wú)論買(mǎi)房、租房，價(jià)格都是最低點(diǎn)”，王玲玲說(shuō)道。
不過(guò)，防疫政策調(diào)整后，王玲玲明顯感受到了樓市的冷熱差別，游客的再次涌入讓三亞樓市也跟著活了過(guò)來(lái)。58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年10月開(kāi)始，三亞新房找房熱度逐月攀升，尤其是12月防疫政策調(diào)整后游客劇增，三亞樓市的關(guān)注度升高，導(dǎo)致12月找房熱度大幅增長(zhǎng)，漲幅達(dá)到55%。
隨著春節(jié)的到來(lái)，天南海北游客奔向海南，海南省旅游和文化廣電體育廳披露，今年春節(jié)假期，海南省接待游客總?cè)藬?shù)639.36萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)18.2%，而三亞是海南最熱門(mén)的旅游城市。
為了抓住這波久違的行情，不少三亞的房地產(chǎn)從業(yè)者春節(jié)期間放棄了休息，王玲玲稱(chēng)自己也在帶客戶看房，雖不是一刻不停歇，但確實(shí)人很多。她告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，春節(jié)開(kāi)始就很少有銷(xiāo)售主動(dòng)找她，“都忙得找不到北，消息有時(shí)候都不回了”。
一時(shí)間，三亞樓市變了個(gè)天，強(qiáng)烈的對(duì)比甚至讓個(gè)別從業(yè)者誤以為回到了多年前的市場(chǎng)盛況。
客戶看房已排到五一假期
“我們公司的銷(xiāo)售春節(jié)都主動(dòng)上班，抓住時(shí)機(jī)賺錢(qián)”，三亞當(dāng)?shù)氐囊幻科髥T工李思婷告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，過(guò)去一年因?yàn)橐咔榈挠绊?，無(wú)論中介，還是銷(xiāo)售都過(guò)得非常艱難，“不少中介公司上一天休一天，只發(fā)半個(gè)月工資，甚至連大公司也欠薪，很多公司去年停工了差不多三個(gè)月，扛不住的銷(xiāo)售就回老家了”。
據(jù)李思婷的觀察，三亞樓市的回暖基本與防疫政策調(diào)整的時(shí)間一致，“去年12月中旬開(kāi)始客戶變多”，她就職的房企旗下樓盤(pán)成交量也從那時(shí)開(kāi)始持續(xù)上升，“今年1月成交量幾乎是去年全年的2倍”。
時(shí)代財(cái)經(jīng)從企業(yè)發(fā)布的信息獲悉，今年1月尤其是春節(jié)期間，三亞市場(chǎng)部分樓盤(pán)成交表現(xiàn)不俗，個(gè)別樓盤(pán)1月單盤(pán)銷(xiāo)售額達(dá)到了數(shù)億至上十億，甚至有樓盤(pán)單日銷(xiāo)售額突破1億元。
“全國(guó)的客戶都有，包括港澳臺(tái)，購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的還是江浙滬的客戶”，李思婷表示，雖然此前市場(chǎng)低迷流失了部分銷(xiāo)售人員，但公司目前人手還是夠的，由于市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，“銷(xiāo)售也挑客戶，對(duì)于預(yù)算才一百來(lái)萬(wàn)的客戶，銷(xiāo)售的積極性不強(qiáng)，他們最喜歡預(yù)算400萬(wàn)以上的，這樣拿的提成也高，大客戶也往往很快就能拿定主意”。
李思婷稱(chēng)，即使過(guò)了春節(jié)，公司旗下樓盤(pán)的成交量也一直在上升，個(gè)別客戶預(yù)約看房的時(shí)間甚至已經(jīng)排到了五一假期。
由于市場(chǎng)回暖，不少樓盤(pán)對(duì)外宣稱(chēng)“漲價(jià)在即”。而三亞房產(chǎn)中介王玲玲告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，部分二手房業(yè)主已率先采取了行動(dòng)，“不著急用錢(qián)的業(yè)主或者不賣(mài)了，或者漲價(jià)了”。
實(shí)際上，三亞樓市僅僅是旅游城市的一個(gè)縮影。多家第三方機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告顯示，春節(jié)期間全國(guó)多地新房市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，不少人在疫情三年之后第一次返鄉(xiāng)，但火熱的返鄉(xiāng)置業(yè)潮并未如期而至，相對(duì)而言，多個(gè)旅游城市卻在春節(jié)期間嶄露頭角。
旅游城市的房子好賣(mài)了
在海南從事一手房分銷(xiāo)業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介肖雯告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，好賣(mài)的不止是三亞的房子，還有?？?，“主要的社會(huì)資源都集中在這兩個(gè)城市，大多數(shù)預(yù)算足夠的客戶會(huì)優(yōu)先選擇這兩個(gè)地方，不夠才會(huì)選擇其它城市”。
海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，多年來(lái)，?？诤腿齺喚呛Ｄ蠘鞘谐山坏墓趤嗆姡m然兩者均是熱門(mén)旅游城市，但它們的區(qū)別在于作為海南省會(huì)的?？趽碛懈弑壤谋镜?、剛需客。
在肖雯看來(lái)，市場(chǎng)回暖一方面是因?yàn)橐咔檎{(diào)整之后人員能正常流動(dòng)，另一方面也是因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)已經(jīng)開(kāi)始降低購(gòu)房資格。她認(rèn)為，對(duì)海南市場(chǎng)最大的影響因素是限購(gòu)政策，而非疫情，“全島限購(gòu)限售之后，整個(gè)市場(chǎng)就直接‘從天到地’”。海南從2018年4月至今在全域范圍實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)政策，根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，海南全省在2017年實(shí)現(xiàn)的房屋銷(xiāo)售額為2713.72億元，而2019年僅為1275.76億元。
肖雯感受到了海南市場(chǎng)在慢慢回暖，她告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，春節(jié)過(guò)后，新房的成交量沒(méi)有出現(xiàn)回落，原因是海南樓市會(huì)在每年10月跟隨旅游行業(yè)一起進(jìn)入旺季，“一般要到次年的4月左右才會(huì)轉(zhuǎn)淡”。
無(wú)論防疫政策調(diào)整之后海南樓市的復(fù)蘇程度幾何，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，旅游城市的房地產(chǎn)熱度與游客人數(shù)有著明顯的關(guān)聯(lián)度。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)假期期間重點(diǎn)15城新房成交386套，較2022年春節(jié)下降58.4%。不過(guò)，大連、南寧、青島、濟(jì)南、揚(yáng)州成交情況好于去年春節(jié)，其中，南寧成交120套，顯著高于去年同期。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄分析指出，“南寧、青島等城市表現(xiàn)較為亮眼，這部分城市具備較為明顯的旅游特色。除了返鄉(xiāng)置業(yè)群體外，可能也與旅游熱潮帶動(dòng)樓市成交有關(guān)”。
此外，克而瑞云南區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，西雙版納憑借20.87萬(wàn)平方米的成交面積，領(lǐng)跑16個(gè)重點(diǎn)地州城市，該面積同時(shí)創(chuàng)下近13個(gè)月的最高值，同比2022年1月上漲27%，環(huán)比2022年12月上漲41.5%。
其中，今年春節(jié)西雙版納商品住宅成交套數(shù)達(dá)到143套，為2019年以來(lái)的最高值，2019年至2022年，西雙版納在春節(jié)期間分別成交了70套、129套、129套和21套住宅。
二房東也出手搶房了
受益于旅游行業(yè)回暖的不止是住宅市場(chǎng)，民宿行業(yè)也出現(xiàn)了不一樣的變化。
旅游城市的房地產(chǎn)更多體現(xiàn)的是度假需求而非自住，由于業(yè)主來(lái)自全國(guó)各地，他們往往選擇將在旅游城市擁有的房產(chǎn)托管給中介機(jī)構(gòu)或者民宿公司。三亞的小型民宿公司負(fù)責(zé)人王明告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，其公司正是這樣的業(yè)務(wù)模式，即業(yè)主將房子委托給公司，公司將房子進(jìn)行裝修后作為民宿對(duì)外出租。
王明透露，去年11月團(tuán)隊(duì)在預(yù)判防疫政策或?qū)⒎潘珊缶烷_(kāi)始在市場(chǎng)上收房，“大概收了十幾二十多套，沒(méi)想到突然就全面放松，收房速度還是沒(méi)有趕上(市場(chǎng)變化)”。去年12月下旬，多地新冠感染達(dá)峰后，海南迎來(lái)了第一波游客，“一下子有很多中介哄抬租金，現(xiàn)在對(duì)于我們來(lái)說(shuō)不是收房得好時(shí)機(jī)，只能等一等”。
“比如我們現(xiàn)在做的一套全海景三居，正常租金成本價(jià)是8萬(wàn)元/年，作為普通的民宿出租大概10萬(wàn)元/年左右，裝得再好點(diǎn)可能會(huì)達(dá)到12萬(wàn)元/年，但中介會(huì)跟業(yè)主說(shuō)幫忙找愿意付15萬(wàn)元或20萬(wàn)元的租客，變相地把房源控制在手里，但實(shí)際上要真的找到接受的人才可以把錢(qián)給到業(yè)主”，王明舉例稱(chēng)。
王明并不是唯一看好民宿后市的人，在海南從事民宿、土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的“維哥選房”負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，想投資民宿項(xiàng)目的客戶現(xiàn)在確實(shí)多了起來(lái)，“有找大型酒店項(xiàng)目的，或者中小型民宿項(xiàng)目，也有客戶說(shuō)想租賃房屋自己改造成民宿，都有很多”。
“2022年底一直到2023年春節(jié)，民宿和酒店確實(shí)是賺到錢(qián)了，這讓一些原本想轉(zhuǎn)讓民宿的老板心態(tài)發(fā)生了變化。之前價(jià)格低一點(diǎn)也能接受，現(xiàn)在他們覺(jué)得如果有人愿意接手，價(jià)格合適就放手，但價(jià)格太低他們干脆不考慮轉(zhuǎn)讓了”，該負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道。
與海南類(lèi)似，大理的民宿也吸引了投資者的注意，位于大理古城西門(mén)外三月街上，約定大理客棧的經(jīng)營(yíng)者最近每天都要接見(jiàn)幾撥投資客，洽談轉(zhuǎn)讓客棧的事情。
該經(jīng)營(yíng)者告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，自己原本在古城內(nèi)經(jīng)營(yíng)了幾家小吃店，“2020年想著疫情應(yīng)該差不多，可以抄底”，他便從上一個(gè)經(jīng)營(yíng)者手中盤(pán)下了客棧，用于公司招待客戶和員工住宿，同時(shí)對(duì)外出租，“沒(méi)想到疫情會(huì)持續(xù)這么久，幾個(gè)小吃店后來(lái)虧損，我就把它關(guān)了”，客棧是他在大理的最后一份生意，“能夠撐到現(xiàn)在，也是因?yàn)樵谄渌鞘杏猩?，收入能補(bǔ)貼”。
經(jīng)營(yíng)者稱(chēng)，過(guò)去一年是客棧最難的一年，“最火爆是7月，也是一房難求，但一年也只有一個(gè)7月，其它時(shí)間我們工作人員都坐在店里大眼瞪小眼，一個(gè)月可能只能租出去一兩間房，有時(shí)候甚至一間房也租不出去，現(xiàn)在疫情熬過(guò)來(lái)了，幾乎天天滿房”。
盡管如此，他還是決定收手，將客棧轉(zhuǎn)予他人。該經(jīng)營(yíng)者表示，疫情過(guò)后租客的年齡明顯年輕化，這意味著自己需要重改裝修風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)思路，“租期只剩兩年，追加裝修投入肯定不劃算，我就提前跟房東談續(xù)約，房東說(shuō)續(xù)約就要漲租金，我一下子心灰意冷”。
該經(jīng)營(yíng)者給時(shí)代財(cái)經(jīng)算了一筆賬，“接手的時(shí)候花了10萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，重新裝修又投入了78萬(wàn)元，再加上兩三年來(lái)請(qǐng)人、辦證的花銷(xiāo)，期間又沒(méi)有賺到錢(qián)，現(xiàn)在48萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓出去，起碼虧了一半多，雖然行情變好了，但也開(kāi)不了太高的價(jià)格，價(jià)格高了沒(méi)人要”。
稍感安慰的是，目前對(duì)客棧表露出興趣的投資者不少，“有幾個(gè)本身已經(jīng)在大理經(jīng)營(yíng)了幾家客棧，看到行情起來(lái)之后決定擴(kuò)大規(guī)模，反正做一個(gè)也是做，做三個(gè)也是做，再加一個(gè)也是做”。
(文中受訪者王玲玲、李思婷、肖雯、王明為化名)
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