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阿里字節(jié)搬家房?jī)r(jià)8萬跌回6萬 “地段論”依舊是金科玉律

2023-03-21 08:09:08 來源:《中國企業(yè)家》雜志

“之前賣8字頭的,現(xiàn)在只要6開頭了。”談起杭州明星板塊未來科技城的二手房?jī)r(jià),一位杭州本地中介向記者感慨道,“我說的是這里最好的幾個(gè)小區(qū),8萬跌回6萬。”

這話的背景是,去年9月以來,阿里將云與科技事業(yè)部從未來科技城遷出。與此同時(shí),上萬名阿里員工開啟大遷徙,目的地是距此5公里以外的云谷園區(qū)。

作為最敏感的那條神經(jīng),大廠周邊的房?jī)r(jià)、房租往往最先聞風(fēng)而動(dòng)。正如,跟著阿里買房,曾是很多人的“財(cái)富經(jīng)”?;ヂ?lián)網(wǎng)大廠的擴(kuò)張,帶來了人口和財(cái)富的聚集,助推了樓市上漲行情。

但隨著大廠也開始過上了“開源節(jié)流”的苦日子,這個(gè)神話還靈不靈?從北京、杭州、深圳,再到上海和東莞,大廠對(duì)房?jī)r(jià)的影響到底有多大?

“阿里定律”

互聯(lián)網(wǎng)大廠已成為帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)、房租的有力參與者。

去年9月,阿里云谷園區(qū)正式啟用,隨后,員工陸陸續(xù)續(xù)搬過來。據(jù)了解,本次搬入云谷園區(qū)的,絕大多數(shù)部門來自阿里云,包括此前在之江飛天園區(qū),未來科技城歐美金融城EFC、未來PARK、樂佳中云&科技辦公的員工。此外,達(dá)摩院也暫時(shí)在云谷園區(qū)安營扎寨。

杭州西湖區(qū)云谷小鎮(zhèn),荊大街與燈彩街交叉口西北角,是阿里巴巴云谷園區(qū)所在地。園區(qū)總建筑面積45萬㎡,規(guī)模大概相當(dāng)于63個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)。自2013年由城西搬遷至未來科技城西溪園區(qū)以來,時(shí)隔9年,阿里員工又一次迎來了“萬人大遷徙”。

那段時(shí)間,“阿里員工搶房、一大波人深夜跟中介看房”的新聞俯首皆是。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榉答?,很多在阿里云、西湖大學(xué)上班的阿里員工,早早就跑來租房了。

云谷園區(qū)啟用前的半年時(shí)間內(nèi),區(qū)域內(nèi)房租價(jià)格漲幅已超過20%;部分熱門小區(qū)的房子,租金漲幅近千元。一位熟悉杭州樓市的市場(chǎng)人士形容,“阿里員工所到之處,周邊房租大漲”。

云谷園區(qū)啟用后,距離園區(qū)直徑約1.5公里的樓盤“紫璋臺(tái)”成為最大贏家,房租一路飛漲,漲幅超過50%;距離園區(qū)直線距離1.7公里的萬科西雅圖小區(qū),租金同樣上漲明顯。

58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示,距離阿里巴巴云谷園區(qū)最近的兩個(gè)板塊(紫金港、三墩),去年10月后的租金基本都在上漲,但紫金港的租金早在9月就出現(xiàn)了明顯上漲,漲幅為8.31%,而此前兩個(gè)月,這個(gè)小區(qū)的租金其實(shí)還在持續(xù)下跌。

“以此來看,大廠搬遷對(duì)周邊板塊的租金影響確實(shí)比較明顯。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟對(duì)記者分析稱。

2009年,阿里總部從文三路搬到濱江;2013年阿里搬至淘寶城,次年在紐交所上市,制造了一批千萬富豪。有人說,阿里員工幾乎買空了未來科技城的新樓盤,不到10年,區(qū)域房?jī)r(jià)翻了數(shù)倍。

不止阿里,互聯(lián)網(wǎng)超級(jí)大廠所到之處,都能帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)和房租的上漲。

自阿里在杭州遍地開花后,杭州樓市形成了一條“阿里定律”:阿里到哪兒,房?jī)r(jià)漲到哪兒。跟著阿里買房,已經(jīng)是公開的財(cái)富密碼。

一個(gè)廣為流傳的案例是,2020年11月,螞蟻集團(tuán)總部選址杭州之江,消息傳出后,之江路某小區(qū)某房源的掛牌價(jià),直接從68萬翻漲到186萬。事實(shí)上,2020年7月,螞蟻上市的消息傳開,離螞蟻總部幾公里外的之江九里,房?jī)r(jià)就開始一路看漲。

有統(tǒng)計(jì)稱,截至當(dāng)年9月,之江九里部分樓盤每平米上漲7000元,90平的戶型漲幅超過63萬元。盡管后續(xù)螞蟻上市被緊急叫停,杭州還出臺(tái)了新政加碼新房調(diào)控,但之江九里房?jī)r(jià)上漲的熱潮并未受到明顯波及。

“地段論”不過時(shí)

杭州未來科技城此前不僅有阿里坐鎮(zhèn),還入駐了vivo、OPPO、抖音等一大批企業(yè)。2020年,該區(qū)域樓盤單價(jià)一度觸及8萬,市場(chǎng)情緒當(dāng)時(shí)認(rèn)為,漲到10萬沒問題。

“以前,阿里附近的主力樓盤成交價(jià)是500多萬,現(xiàn)在是400多萬,普遍降了100萬。”一位杭州房產(chǎn)中介曾對(duì)媒體表示。

互聯(lián)網(wǎng)高薪人群和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景,撬動(dòng)了該板塊的升值預(yù)期。

此前,很多房企如富力、新城、合景泰富等,都將未來科技城作為深耕杭州的試驗(yàn)田。2020年疫情暴發(fā)后,未來科技城一度出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性買房”。2020年中,未來科技城還出現(xiàn)“6萬人搖號(hào)”的盛況。

58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從杭州未來科技城區(qū)域的新房?jī)r(jià)格走勢(shì)來看,2018年至今5年間,新房?jī)r(jià)格從28627元/平方米上漲到當(dāng)前36751元/平方米,漲幅為28.4%;二手房?jī)r(jià)格掛牌均價(jià)也從2018年初的27643元/平方米,上漲到2022年底的42856元/平方米,漲幅55%。

不過,2022年相比2021年出現(xiàn)了下調(diào),新房成交均價(jià)出現(xiàn)了1.5%的下跌。2022年9月,阿里將云與科技事業(yè)部從未來科技城遷出。

“這是未來科技城區(qū)域新房成交價(jià),近五年以來首次出現(xiàn)下跌的年份。”陸騎麟說,“因此,單從數(shù)據(jù)來看,阿里對(duì)原區(qū)域的房?jī)r(jià)影響還是相對(duì)較大的,尤其是,未受限價(jià)影響的二手房會(huì)更大。”

與杭州房?jī)r(jià)走勢(shì)擁有同樣軌跡的,還有東莞。

這座城市的房?jī)r(jià)漲幅一度超過深圳,位居全國第一。尤其是松山湖區(qū)域,目前均價(jià)已逼近4萬,和2015年相比,漲了近3倍。

松山湖的房?jī)r(jià)上漲與華為有著莫大的關(guān)系。2014年,華為設(shè)立東莞松山湖基地,包括終端總部、第二代數(shù)據(jù)中心、研發(fā)中心等等,占地總計(jì)1900畝。遷址消息一出,人們對(duì)松山湖區(qū)域寄予厚望,房?jī)r(jià)逐漸攀升。這一切的變化,都與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的發(fā)展軌跡密不可分。

互聯(lián)網(wǎng)大廠的擴(kuò)張,帶來了人口和財(cái)富的聚集,助推了樓市上漲行情。

在深圳南山科技園,2018年前還有租金幾百元的“農(nóng)民房”,隨著互聯(lián)網(wǎng)公司的擴(kuò)張,這些房子由二房東承包,搖身一變成了“公寓房”,并以2000元~4000元的價(jià)格,租給附近從事互聯(lián)網(wǎng)工作的年輕人。

就深圳市場(chǎng)來看,先是今日頭條2020年6月以10億元代價(jià),拍下南山區(qū)粵海街道某一地塊,與BAT做鄰居。接著,位于同一區(qū)域的迅雷大廈大本營傳出順利封頂消息,大疆、vivo總部項(xiàng)目隨后接連啟動(dòng)。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)大廠的買地建樓史,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)行情一路高漲。

無論過去多少年,“地段論”依舊是不少人買房所信奉的金科玉律。

當(dāng)年的華為深圳坂田總部,南山科技園的騰訊大廈所在區(qū)域,身價(jià)早已高不可攀,但這些地塊也曾無人問津,商業(yè)配套匱乏、交通設(shè)施不足。隨著大廠落子,短短幾年,區(qū)域熱度提升,配套迅速成熟。

大廠定律要“失靈”?

阿里云總部搬遷已近半年,還未帶動(dòng)云谷區(qū)域房?jī)r(jià)明顯上漲,尤其是二手房交易市場(chǎng),甚至出現(xiàn)反向走勢(shì)。

今年以來,受杭州二手房市場(chǎng)大環(huán)境低迷影響,有中介稱,云谷園區(qū)附近的萬科西雅圖小區(qū)一些房源,“相比460萬的掛牌價(jià),已經(jīng)跌掉了近100萬”。

難道樓市大環(huán)境變了,大廠定律要“失靈”?

回到10年前,無論是阿里“過江”,還是淘寶城落戶未來科技城,都能極大攪動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的原因是新房供應(yīng)不足,大量需求涌入。而現(xiàn)在,城市版圖不斷擴(kuò)大,供地規(guī)模常年保持高位,購房可選余地太大了。

最近幾年,互聯(lián)網(wǎng)大廠不斷制造新事業(yè)總部,員工更換上班地點(diǎn)成為常態(tài)。越來越多的大廠員工選擇“買房+租房”的居住模式。大廠搬家背景下,相比房?jī)r(jià),房租波動(dòng)更明顯。

2021年3月,字節(jié)跳動(dòng)宣布,上海電商部門將選址在楊浦區(qū),與B站做鄰居,消息一出,附近小區(qū)房租應(yīng)聲上漲,漲幅高至千元。

“如果園區(qū)完全依靠周邊商品房市場(chǎng)供應(yīng),來滿足產(chǎn)業(yè)總部人員居住需求,必然會(huì)推高房?jī)r(jià)和租金,因此人才公寓的開發(fā)建設(shè)短期內(nèi)能對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生平抑效果。”陸騎麟說。華為總部研發(fā)中心落戶坂田后,開發(fā)了人才公寓,一定程度保障了研發(fā)人員的居住需求。

有人在網(wǎng)上發(fā)文——失去阿里的未來科技城,會(huì)不會(huì)涼?

在杭州,未來科技城一直是房?jī)r(jià)高位區(qū)。隨著未來科技城二手房?jī)r(jià)的水漲船高,該板塊核心地段的次新房,一套小戶型也要500多萬。

不過,過去兩年,受互聯(lián)網(wǎng)公司裁員降薪影響,部分大廠員工暫緩了買房計(jì)劃。但中介稱,這部分人群并非該區(qū)域購房主力,整體影響有限。

陸騎麟認(rèn)為,阿里搬遷后,未來科技城二手房掛牌均價(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比逐月下跌,阿里對(duì)板塊房?jī)r(jià)短期影響相對(duì)較大。

“但從長遠(yuǎn)看,未來科技城板塊發(fā)展已經(jīng)相對(duì)成熟,即便阿里退出,新的企業(yè)也會(huì)入駐,且服務(wù)于阿里的相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在該板塊落地,短期內(nèi)也不可能集體搬走。”陸騎麟強(qiáng)調(diào),“因此長期不會(huì)對(duì)未來科技城板塊房?jī)r(jià)帶來巨大沖擊。”通過調(diào)研他發(fā)現(xiàn),未來科技城板塊的整體租金變化,也未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。

陸騎麟提醒,不能神化大廠對(duì)樓市的影響。

“近兩年紛紛爆出大廠裁員,周邊房?jī)r(jià)下跌,出現(xiàn)員工背負(fù)高額房貸無力償還的情況,并且整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于深度調(diào)整中,樓市的調(diào)整也不會(huì)因?yàn)橐患移髽I(yè)而持續(xù)堅(jiān)挺。”陸騎麟強(qiáng)調(diào)。

標(biāo)簽: 阿里字節(jié)搬家 房?jī)r(jià)8萬跌回6萬 金科玉律 阿里定律 未來科技城

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