近些年，因?yàn)槔先藢⒎慨a(chǎn)“賣”給某個(gè)子女而引發(fā)的確認(rèn)合同無效訴訟激增。很多老人想把房子給自己認(rèn)定的某個(gè)子女，私下里簽訂買賣或贈(zèng)與合同，以為把房子過了戶就能板上釘釘，沒承想?yún)s被法院認(rèn)定為惡意串通，合同也被確認(rèn)無效。法官提醒，如果家中房產(chǎn)屬夫妻共同所有，一方去世后未經(jīng)析產(chǎn)、分割，房子就是健在老人和子女等法定繼承人的共有財(cái)產(chǎn)，擅自處分、侵犯共有人合法利益的“合同”不受法律保護(hù)。
房產(chǎn)“賣”給小兒子被判無效
因?yàn)榘逊孔右?00元的價(jià)格賣給了小兒子，90多歲的蘇先生被其他三個(gè)子女送上了被告席。
蘇先生向法官解釋，小兒子夫婦沒有住房，一直跟他們老兩口住，悉心照顧他們的日常起居，盡到了主要贍養(yǎng)義務(wù)。老伴在世時(shí)，他們二人經(jīng)過慎重考慮之后，決定將房子只給小兒子一人。老伴生前也有口頭遺囑，表示要將房子送給小兒子。不過，蘇先生沒有拿出證據(jù)證明老伴留有遺囑，其他三個(gè)子女更是矢口否認(rèn)。
法院認(rèn)為，涉案房產(chǎn)是蘇先生與老伴在婚姻存續(xù)期間購買，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在老伴去世后，蘇先生與五個(gè)子女并未對房產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)、繼承分割。因此，該房產(chǎn)是蘇先生與五個(gè)子女共有。蘇先生與小兒子在沒有取得其他共有人同意的情況下，仍簽訂房屋買賣合同，存在惡意串通，侵害了其他共有人的合法權(quán)益。法院判決確認(rèn)兩人簽訂的房屋買賣合同無效。
擅自過戶房產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)
北京西城法院民一庭法官田曉昕指出，合同會不會被確認(rèn)無效，關(guān)鍵在于老人對房產(chǎn)是否有完全的所有權(quán)。有的案例中，經(jīng)法院審查確定，房子是老人在配偶去世后才購買的，老人有權(quán)處置自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但若老人將包含已故配偶遺產(chǎn)份額的房產(chǎn)擅自買賣、贈(zèng)與某個(gè)子女的案件幾乎都被判決合同無效。
很多老人知道房子屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，卻簡單地認(rèn)為，只要房子過了戶，就算板上釘釘了，可避免日后繼承的紛爭。但是，擅自處分房產(chǎn)的行為不受法律保護(hù)，且風(fēng)險(xiǎn)很大。田曉昕分析，如果老人健在，即便官司輸了，日后還可通過立遺囑等方式，將屬于自己的房產(chǎn)份額留給認(rèn)定的子女。但有些案件中，房屋買賣或贈(zèng)與行為是在兩位老人都去世后，才被其他子女知曉的。老人與子女簽訂的合同一旦被確認(rèn)無效，房產(chǎn)很可能按法定繼承的方式，由全部繼承人繼承。另外，個(gè)別案例中，在法院判決買賣合同無效前，得到房產(chǎn)的子女已將房產(chǎn)賣出，就算房子追不回來了，老人也可能被其他子女起訴賠償。
三種方式可實(shí)現(xiàn)合法贈(zèng)房
北京西城法院民三庭副庭長張爽說，老人出于某個(gè)子女盡到更多贍養(yǎng)義務(wù)等考慮，想把房產(chǎn)只留給一人，無可厚非，但要合法。第一，首先要明確房產(chǎn)份額哪些是自己的，哪些不是。如果老人想在生前就處置房產(chǎn)，還要過戶給子女，就需要在配偶去世后，通過人民調(diào)解、法院訴訟、繼承公證等方式，對房產(chǎn)進(jìn)行一次析產(chǎn)、繼承。明確各繼承人所享有的房產(chǎn)份額后，老人便可將自己享有的合法的份額通過簽訂買賣、贈(zèng)與合同的方式過戶給子女。第二，可以在生前辦理贈(zèng)與公證，明確將自己享有的房產(chǎn)份額送給某個(gè)子女。待老人去世后，接受贈(zèng)與的子女可憑公證書主張權(quán)利。第三，通過訂立遺囑將自己的財(cái)產(chǎn)份額留給某個(gè)子女。張爽認(rèn)為，這是更能保護(hù)老人權(quán)益的方式。“老人可隨時(shí)修改遺囑，避免子女獲得房產(chǎn)后不盡贍養(yǎng)義務(wù)。”
