3月16日，金融委專題會議召開，研究當前經(jīng)濟形勢和資本市場問題。
會議明確提出，“一定要落實中央決策部署，切實振作一季度經(jīng)濟，貨幣政策要主動應(yīng)對，新增貸款要保持適度增長。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。
以上表態(tài)最重要變化在于債務(wù)化解問題從落腳點從此前的房地產(chǎn)行業(yè)，開始落實到房地產(chǎn)企業(yè)。伴隨以上信息重大改變，“一行兩會”領(lǐng)導(dǎo)再次對房地產(chǎn)問題進行重申。其中比較與地產(chǎn)更為直接相關(guān)的銀保監(jiān)會發(fā)言，即“鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)”。
至此，地產(chǎn)板塊開啟了一輪轟轟烈烈的絕地反擊，板塊持續(xù)掀起漲停潮，截至上周五(4.8)收盤，信達地產(chǎn)10天錄6個漲停板，中交地產(chǎn)11天錄9個漲停，地產(chǎn)龍頭保利發(fā)展持續(xù)刷新上市股價新高，綠地控股開年漲幅升至33.18%，800地產(chǎn)指數(shù)自3月16日至今大幅反彈32.73%，冠絕各主流行業(yè)表現(xiàn)。
跟蹤800地產(chǎn)指數(shù)的地產(chǎn)ETF(159707)自3月16日至今同步反彈32.36%，高居550多只股票ETF同期漲幅第二位!區(qū)間換手率高達648%，為同期交投最活躍的行業(yè)ETF!
資金方面，地產(chǎn)板塊遙遙領(lǐng)先，持續(xù)獲得資金加碼!行情數(shù)據(jù)顯示，截至上周五(4.8)收盤，申萬地產(chǎn)板塊近5日、近20日分別獲得超過64億元、227億元的主力資金凈流入，高居所有31個申萬一級行業(yè)第一位，地產(chǎn)ETF方面，上交所數(shù)據(jù)顯示，最近20個交易日，地產(chǎn)ETF(159707)資金凈流入率翻倍，高達101.96%，持續(xù)獲得資金青睞。
估值方面，歷經(jīng)一輪30%多的反彈，地產(chǎn)板塊迎來明顯的估值修復(fù)，截至發(fā)稿，800地產(chǎn)指數(shù)最新估值升至9.58倍，自前期最低點6.4倍修復(fù)明顯，但仍低于歷史近60%的時間區(qū)間，距中位值11.18倍仍有差距。
地產(chǎn)板塊后市是否仍有估值修復(fù)空間，后市機會如何把握，各主流券商機構(gòu)最新點評和解讀正陸續(xù)發(fā)布，整體而言，“穩(wěn)增長”的政策力度值得期待，在此背景下，地產(chǎn)估值有望進一步修復(fù)，龍頭地產(chǎn)，板塊藍籌估值具備更大的修復(fù)和成長空間。
銀河證券于地產(chǎn)團隊最新觀點表示，站在當前時點，我們認為“穩(wěn)增長”的主線將貫穿全年，目前無論從中央還是地方層面的表態(tài)，托底市場之意顯而易見，在基本面下行壓力不斷加大的背景下，4-6月進入地方政策密集調(diào)整期，“穩(wěn)增長”的政策力度和空間值得期待。在“穩(wěn)增長”主線下，行情演繹路徑逐漸清晰，央國企仍有上行空間，同時行情逐步從央國企住宅向民企住宅和物管公司過渡。中期角度，我們主要關(guān)注兩個供給側(cè)改革的驗證結(jié)果：1)一、二輪土拍的市場情況;2)房企收并購和風險化解進展，以上兩點直接關(guān)系到優(yōu)質(zhì)房企中長期盈利修復(fù)邏輯和行業(yè)格局變化。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股。
長城證券認為，在房地產(chǎn)基本面依然低迷及疫情反復(fù)背景下，自3月份多部委聯(lián)合表態(tài)強調(diào)防范化解房企風險及向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型提供配套措施以來，行業(yè)政策力度明顯加大并且節(jié)奏明顯加快。隨著“三道紅線”松動等行業(yè)力度較大的政策持續(xù)出臺及宏觀面進一步降息降準，房地產(chǎn)開發(fā)板塊估值有望進一步修復(fù)，而隨著基本面觸底回暖，下游家居板塊估值有望回升。
展望后市，中信證券表示，政策方向明確，看好藍籌房企。房地產(chǎn)行業(yè)同比下降40%-50%并非行業(yè)常態(tài)，我們相信主管部門會積極出臺政策去穩(wěn)定需求，也有能力穩(wěn)定預(yù)期。從歷史復(fù)盤看，政策放松周期地產(chǎn)板塊和龍頭地產(chǎn)股的超額收益都非常顯著。
2021年新財富最佳分析師第一名，廣發(fā)證券地產(chǎn)團隊表示，上周頭部房企股價平均漲幅達9.5%，動態(tài)PE估值仍位于歷史50%分位以下。然而從基本面來看，當前行業(yè)及房企下行趨勢仍未觸底，預(yù)計未來一段時間改善政策仍將密集出臺，板塊估值有望進一步修復(fù)。
2021年新財富最佳分析師第二名，海通證券地產(chǎn)團隊表示，3月以來高層的各類表態(tài)和發(fā)言，反映出目前金融端仍在努力推動供給側(cè)改革。以上方向仍然是目前改革重點。按照以上方向看，大龍頭公司未來階段受益趨勢不會改變。與此同時，由于政策點已經(jīng)開始落實企業(yè)層面?zhèn)鶆?wù)問題。我們預(yù)期后階段直接違約性質(zhì)的債務(wù)問題會減少，并購、展期等供給側(cè)方向都繼續(xù)推動，以上情況將帶來后階段房地產(chǎn)市場逐步回歸正常。
按照以上邏輯，行業(yè)未來三大趨勢：
1)債務(wù)化解從行業(yè)到企業(yè)，行業(yè)系統(tǒng)洗提高估值!板塊藍籌看高一線;
2)地方國資輪動開始?？春肞B恢復(fù)到0.8到1.2X;
3)對民營地產(chǎn)應(yīng)該要更樂觀，估值回歸正?；?中票/展期/供需兩側(cè)發(fā)力等將推動債務(wù)更好化解!
中信建投證券表示，我們繼續(xù)全面看好地產(chǎn)板塊的機會。我們認為在當前穩(wěn)增長及因城施策的政策環(huán)境下，各城市需求將逐步放開，這有利于緩解全行業(yè)的流動性風險，因此我們繼續(xù)全面看好地產(chǎn)板塊的機會，包括央國企和優(yōu)質(zhì)民營房企。
中金公司認為，房企土儲質(zhì)量與財務(wù)盤面分化顯著，“強者恒強”格局不斷強化。資料顯示，地產(chǎn)ETF(159707)標的指數(shù)——中證800地產(chǎn)指數(shù)龍頭效應(yīng)更加明顯。其中保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口三大龍頭股占比約4成，前十大成份股權(quán)重近70%，為目前上市地產(chǎn)類ETF中龍頭持倉集中度最高地產(chǎn)ETF。
頭圖來源：123RF
