過去的一年，地產(chǎn)行業(yè)邁入“黑鐵時(shí)代”。金地集團(tuán)（600383.SH）剛剛交出年度成績(jī)單，深度詮釋了房企如何“保持戰(zhàn)略定力，做難而正確的事”。根據(jù)年報(bào)，盡管過去一年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，但公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)指標(biāo)表現(xiàn)搶眼，資產(chǎn)和銷售規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，盈利維持相對(duì)穩(wěn)定水平：全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入992.32億元，同比上升18.16%，凈利潤(rùn)94.09億元。
“房住不炒”的大基調(diào)下，面對(duì)充滿挑戰(zhàn)的新環(huán)境，金地集團(tuán)一方面選擇審慎前行，主動(dòng)控制負(fù)債率問題，增強(qiáng)長(zhǎng)期抗風(fēng)險(xiǎn)能力；另一方面，積極調(diào)整收入結(jié)構(gòu)，配置合適資源，布局自持資產(chǎn)、服務(wù)、科技等業(yè)務(wù)賽道。
盈利穩(wěn)健，排名提升顯著
2021年是新冠疫情全球爆發(fā)的第二年。疫情的反復(fù)不定，疊加行業(yè)政策、金融環(huán)境等多種因素的影響，過去一年地產(chǎn)行業(yè)在供需兩端都經(jīng)歷了深度調(diào)整，行業(yè)整體運(yùn)行呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。在此背景下，去年金地集團(tuán)走出了逆勢(shì)增長(zhǎng)的韌性。
金地集團(tuán)根據(jù)行業(yè)形勢(shì)的變化，及時(shí)調(diào)整銷售策略，銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)：全年實(shí)現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比增長(zhǎng)18.15%，實(shí)現(xiàn)簽約面積1377萬平方米，同比增長(zhǎng)15.25%，銷售增幅處于TOP20房企前列。在百?gòu)?qiáng)房企的排名也由去年的15位提升至11位，同時(shí)也是2021年為數(shù)不多能夠完成年初銷售目標(biāo)的房企之一。
行穩(wěn)方才致遠(yuǎn)，“招保萬金”中，金地集團(tuán)一直注重穩(wěn)。董事長(zhǎng)凌克接受采訪時(shí)曾表示，”我覺得公司不能單看它成長(zhǎng)快不快。在我們公司經(jīng)營(yíng)哲學(xué)里面，希望這個(gè)公司要成長(zhǎng)更快一些，但同時(shí)我們要把這個(gè)公司經(jīng)營(yíng)的好不好看得很重要?；蛘哒f我們把‘好不好’放在第一位。”
整體而言，2021年金地的盈利規(guī)模雖然有所波動(dòng)，但盈利能力保持行業(yè)較好水平：2021年，金地實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)94.09億元，同比下降9.5%個(gè)百分點(diǎn)，但房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，均高于行業(yè)平均值。受益于投資拓展、產(chǎn)品研發(fā)、工程成本、運(yùn)營(yíng)管理等各項(xiàng)專業(yè)能力的逐年提高，金地集團(tuán)的周轉(zhuǎn)率也有明顯提升，2021年的凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)到15.7%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。
布局穩(wěn)健，聚焦核心區(qū)域
過去幾年來，金地在投資方面聚焦高能級(jí)城市發(fā)展，嚴(yán)格控制三四線城市的下沉。2021年金地集團(tuán)共獲取土地111宗，新增總土地儲(chǔ)備約1636萬平方米，土地投資總額約1309億元。延續(xù)了深耕一線城市及核心二線城市的布局策略，一二線城市的新增土地儲(chǔ)備占比約65%，較上年基本持平，其中市場(chǎng)流動(dòng)性更好、安全性更高的一線城市投資占比提升24個(gè)百分點(diǎn)至34%，更好規(guī)避市場(chǎng)下行期投資風(fēng)險(xiǎn)。
截至2021年末，金地集團(tuán)已布局全國(guó)78個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約6398萬方，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2923萬方，保障了公司未來3年左右的開發(fā)需求。去年金地集團(tuán)新開工面積1843萬平米、竣工面積1534萬平米，同比增長(zhǎng)16%、39%，均超額完成目標(biāo)。
拿地策略更為穩(wěn)健的同時(shí)，金地集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)周期不斷壓縮。2021年新開盤項(xiàng)目平均開盤周期8.8個(gè)月；聚焦快定案、快批復(fù)、快開盤，2021年里程碑節(jié)點(diǎn)達(dá)成率92%，較2020年提高3%。
壓縮周期不同于質(zhì)量降低。去年以來，金地集團(tuán)在設(shè)計(jì)、成本、工程過程管控精細(xì)度進(jìn)一步提升，探索面向未來的數(shù)字化設(shè)計(jì)建造體系。在上海嘉定新城金地菊?qǐng)@社區(qū)，金地通過“智能建造”協(xié)同平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全流程智能化管理，成功入選住建部全國(guó)首批“智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展”試點(diǎn)項(xiàng)目，并落地實(shí)施了多項(xiàng)創(chuàng)新技術(shù)。同時(shí)，金地集團(tuán)推進(jìn)BIM正向設(shè)計(jì)和封裝應(yīng)用落地，積累新型裝配式建筑經(jīng)驗(yàn)；并開發(fā)上線“項(xiàng)目評(píng)估系統(tǒng)”，提升智慧工地視頻響應(yīng)速度，嘗試智能化設(shè)備應(yīng)用，提升數(shù)字化建造能力。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健，“三道紅線”連續(xù)6年綠檔
穩(wěn)健的財(cái)務(wù)方針下，金地集團(tuán)以凈負(fù)債率為控制手段，動(dòng)態(tài)匹配經(jīng)營(yíng)、融資、投資凈現(xiàn)金流，確保各項(xiàng)負(fù)債率指標(biāo)保持穩(wěn)定。
年報(bào)顯示，2021年金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為76.19%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，公司的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率低至67.6%，凈負(fù)債率僅為55.2%，有息負(fù)債規(guī)模、凈負(fù)債率等核心負(fù)債指標(biāo)繼續(xù)處于行業(yè)低位水平。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截止報(bào)告期末，金地一年期以上的中長(zhǎng)期負(fù)債占了全部有息負(fù)債比重的68.25%，短期債務(wù)占比僅為31.7%，更加適配房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)開發(fā)周期。
穩(wěn)健財(cái)務(wù)的戰(zhàn)略，早在2018年金地集團(tuán)成立30周年上，董事長(zhǎng)凌克已作詮釋。“長(zhǎng)期以來，金地集團(tuán)總資產(chǎn)負(fù)債率在70%左右，扣除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率在60%左右，凈資產(chǎn)負(fù)債率在30%到60%之間，不能把負(fù)債率抬的太高，太高的話總有一天會(huì)出問題，”凌克說，金地“不希望在哪個(gè)方面過于激進(jìn)”。
在此背景下，金地集團(tuán)負(fù)債指標(biāo)逐年穩(wěn)步下降，“三道紅線”已連續(xù)6年保持綠檔。現(xiàn)金方面，截止報(bào)告期末，金地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入94億元，持有貨幣資金余額648億元，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)達(dá)到1.4倍，繼續(xù)滿足“三道紅線”的監(jiān)管要求。
2021年，金地成功通過多元融資方式持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流水平。其中，發(fā)行公司債券共計(jì)49.95億元，發(fā)行中期票據(jù)共計(jì)110億元。截止報(bào)告期末，金地的債務(wù)融資余額為1256億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本進(jìn)一步下降至4.56%，相比上一年降低了18個(gè)百分點(diǎn)。
多元穩(wěn)健，培育第二增長(zhǎng)曲線
面對(duì)行業(yè)收益率逐漸降低、回歸常態(tài)的大環(huán)境，金地集團(tuán)在地產(chǎn)主業(yè)外，也配置合適資源，布局自持資產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、科技等新賽道，謀求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。
金地集團(tuán)香港上市平臺(tái)金地商置持有物業(yè)種類豐富，形成產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、寫字樓、酒店等多業(yè)態(tài)組成的資產(chǎn)集群。據(jù)統(tǒng)計(jì)，公司去年持有物業(yè)營(yíng)收20.6億元，同比增長(zhǎng)52%；持有型物業(yè)在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目28個(gè)、租賃面積約244萬平米，同比增長(zhǎng)37.5%。
與地產(chǎn)主業(yè)深度協(xié)同的金地物業(yè)，2021年正式更名為"金地智慧服務(wù)"。2021年金地物業(yè)營(yíng)收突破50億大關(guān)，增長(zhǎng)近30%。在單項(xiàng)目拓展和收并購(gòu)雙驅(qū)動(dòng)下，年度新增外拓合約面積達(dá)7000萬平米，年末累計(jì)合約面積為3.3億平米，其中外拓占比高達(dá)71%，市場(chǎng)外拓能力居于行業(yè)前四。
談及未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，董事長(zhǎng)凌克認(rèn)為，去年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下行，當(dāng)前行業(yè)政策已由適度糾偏逐步轉(zhuǎn)向放松，基于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的需要，預(yù)計(jì)政策將繼續(xù)漸進(jìn)式寬松以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)前銷售市場(chǎng)需求低迷，需要需求端政策的實(shí)質(zhì)性放松以對(duì)沖市場(chǎng)下行，預(yù)計(jì)在政策支持下，行業(yè)整體仍將保持健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
“不同階段的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率水平會(huì)因應(yīng)市場(chǎng)情況而變化，公司將順應(yīng)行業(yè)趨勢(shì)的變化，審時(shí)度勢(shì)，調(diào)整自身開發(fā)和投資策略，把握好現(xiàn)金流管理，同時(shí)盡可能兼顧收益率水平，挖掘自身經(jīng)營(yíng)和管理潛力，力爭(zhēng)為股東創(chuàng)造更大價(jià)值。”4月25日舉行的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，董事長(zhǎng)凌克表示，在規(guī)模上，金地不“唯規(guī)模發(fā)展論”，而是更加看中銷售規(guī)模與利潤(rùn)總額的平衡發(fā)展；金地確立了平衡發(fā)展的經(jīng)營(yíng)思想，努力提高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，持續(xù)提升ROE，為股東創(chuàng)造利潤(rùn)。(CIS)
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