又一重點城市推出二手房“帶押過戶”模式。
1月5日，深圳市住建局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》(下稱“工作方案”)，明確了在辦理二手房“帶押過戶”的過程中，“順位抵押”和二手房轉移及抵押“雙預告登記”模式的辦理流程、工作分工和保障機制等。
所謂二手房“帶押過戶”，是指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款。第一財經不完全統(tǒng)計顯示，2022年8月份以來，已有包括深圳、廣州等超過20個城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式。其中，廣州于2022年9月出臺了國內首個金融監(jiān)管部門鼓勵推廣“帶押過戶”的官方文件，此后，多個城市跟進，推出了各自的工作方案或相關通知，明確“帶押過戶”的業(yè)務流程。
上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，“帶押過戶”模式是2022年一項重要的金融創(chuàng)新，在實際操作中，對于二手房交易帶來了積極作用。
鼓勵全面探索
根據上述深圳的工作方案，在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。
另外，工作方案還要求，穩(wěn)妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經驗。
“深圳的政策還是比較謹慎的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，深圳去年以來二手房交易量創(chuàng)新低，如今要穩(wěn)定樓市，必須重新恢復二手房占主導的交易局面。
除了深圳以外，2022年12月底，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局也發(fā)布了《關于推行存量商品房“帶押過戶”模式的通知》(下稱《通知》)，對“帶押過戶”模式進行解釋說明。
《通知》稱，推行存量商品房“帶押過戶”模式，可有效降低房屋交易風險和成本，縮短房屋交易周期，在激發(fā)存量商品房市場交易活力的同時，有利于新建商品房市場和存量商品房市場之間相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
第一財經不完全統(tǒng)計顯示，2022年8月份以來，已有超過20個城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、東莞、西安、寧波、蘇州、無錫、濟南等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。
非同一家貸款銀行情境受限
不過，在實際操作中，也有部分城市的“帶押過戶”模式進展并不理想，其中主要體現(xiàn)在買賣雙方非同一家貸款銀行的情境下。
對此，李宇嘉分析其背后涉及三方面的原因：一是不同銀行的貸款評估模式不一樣，對同一套房產的評估價值有差距;二是涉及不同銀行的具體利益，比如優(yōu)質貸款損失、存款減少等;三是部分銀行依舊對“帶押過戶”的業(yè)務風險有所忌憚。
李宇嘉認為，當前商品房市場出現(xiàn)了一些微妙的變化，包括熱點城市居民對樓市的預期有所好轉;限購政策松綁、“認貸不認房”等對需求的釋放有一定效應;部分城市售樓處到訪量增加;分化比較明顯，低于市場價格預期的房子成交增加;總價可控的剛需型二手房近期成交增長較快;中心區(qū)的二手房優(yōu)于外圍;新房整體定價合理，表現(xiàn)優(yōu)于二手房。
“總的來說，目前購房者的市場情緒還處于歷史低位，這種情形至少會延續(xù)到2023年3月份前后，至于二季度樓市能否好轉，就要看疫情能否消退，春節(jié)后的就業(yè)、消費能否反彈，以及政策刺激的力度等。”李宇嘉說。
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