房地產(chǎn)支持政策又來(lái)到了融資端。7月10日，監(jiān)管層正式發(fā)布通知稱，將2022年11月發(fā)布的“金融16條”中的部分政策予以適當(dāng)延期。
根據(jù)原政策，有適用期限的主要包括房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期和向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目新發(fā)放的配套融資風(fēng)險(xiǎn)分類不下調(diào)兩項(xiàng)內(nèi)容。此前的適用期限是“金融16條”通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，本次延期至2024年底，較此前延長(zhǎng)一年半。
(資料圖)
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在“金融16條”發(fā)布之后，房企在融資端得到了一定支持，盡管在開發(fā)貸、信托融資等展期方面存在許多關(guān)卡，但多數(shù)能實(shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間，有助于化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)擴(kuò)大。
但2023年以來(lái)，盡管房企在銷售、融資方面有所修復(fù)，但總體表現(xiàn)仍不算理想。如今，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及融資環(huán)境的乍暖還寒，相關(guān)政策延期，給予房企及行業(yè)更長(zhǎng)時(shí)間的緩解期。
中金公司認(rèn)為，中長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)論是直接對(duì)“保交樓”配套融資的支持，還是通過(guò)緩解房企資金壓力而間接推進(jìn)“保交樓”工作，相關(guān)政策均有助于提升實(shí)體市場(chǎng)對(duì)新房交付的預(yù)期，同時(shí)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)供給能力，多管齊下助力房地產(chǎn)基本面指標(biāo)緩慢筑底并逐步改善。
延期一年半
2023年11月11日，監(jiān)管層聯(lián)合出臺(tái)了“金融16條”，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置等方面，明確了16條對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策，其中有兩處規(guī)定了政策有效期。
其一為第4條，關(guān)于房企存量融資的規(guī)定，原政策指出，自通知印發(fā)日起半年內(nèi)到期的，可展期一年。其二為第8條，關(guān)于商業(yè)銀行提供保交付專項(xiàng)借款配套融資的規(guī)定，原政策指出，半年內(nèi)發(fā)放的配套融資，貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類，如果形成不良，相關(guān)機(jī)構(gòu)人員已盡職的可予免職。
10日晚，監(jiān)管層發(fā)布通知稱，有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。即原政策這兩條的有效期為2023年5月11日，本次調(diào)整將有效期延長(zhǎng)2024年12月31日，再延長(zhǎng)一年半左右。
國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師謝皓宇在研報(bào)中指出，“金融16條”此前有效抑制了地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大，當(dāng)前將政策延續(xù)到2024年底，表明了央行守住房地產(chǎn)企業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的決心。
業(yè)內(nèi)較多地認(rèn)為，本次對(duì)“金融16條”相關(guān)政策的延期，可避免進(jìn)一步新增房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件，保持房地產(chǎn)融資的穩(wěn)定。
國(guó)金證券認(rèn)為，當(dāng)前，監(jiān)管層對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的支持在延續(xù)，延長(zhǎng)房企開發(fā)貸、信托貸款等融資的展期時(shí)間，同時(shí)投放專項(xiàng)借款，能緩解房企短期剛兌壓力，有更多資金投入保交樓并逐步調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)，通過(guò)用時(shí)間換空間的手段，化解行業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)。
一家TOP20房企人士向記者坦言，“金融16條”是去年11月中旬發(fā)的，原本在今年5月中旬到期后，有些銀行曾借口政策有效期到了，在展期上進(jìn)行阻礙。現(xiàn)在正式發(fā)文延期，這個(gè)理由短期內(nèi)就不能用了，公司也就得以喘口氣。
同時(shí)，在保交付方面，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，去年政策發(fā)布后，專項(xiàng)借款配套融資落地效果不佳，一方面是保交樓融資缺口較大，而“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大的不確定性；另一方面，則是機(jī)構(gòu)對(duì)暴雷房企、保交樓項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債復(fù)雜，不敢也不愿意給予融資。此次延長(zhǎng)政策，希望加大融資支持、突破困境。
不過(guò)，多位券商人士也指出，該政策是“續(xù)作”，并未帶來(lái)增量資金。謝皓宇分析稱，出險(xiǎn)民企仍然面臨資產(chǎn)負(fù)債表凈資產(chǎn)可能轉(zhuǎn)負(fù)的壓力，單純展期帶來(lái)的幫助有限。
一家已出險(xiǎn)的華東房企人士告訴記者，去年政策發(fā)布后，公司能展期的銀行開發(fā)貸、信托等就都展過(guò)了，展不了的也已經(jīng)被起訴，從征信上來(lái)說(shuō)，一筆暴雷抑或十筆其實(shí)都一樣。
據(jù)透露，部分已經(jīng)基本上賣完的項(xiàng)目，所剩貨值余額不足，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)選擇訴訟，再展期未來(lái)也無(wú)法償還融資?！澳壳皝?lái)看，這一政策補(bǔ)丁對(duì)公司意義不算太大。”
后續(xù)壓力仍存
盡管有政策延期加持，但“金融16條”并不是房企的免死金牌，行業(yè)仍面臨許多壓力。其中之一體現(xiàn)在，政策執(zhí)行落地是基于自主協(xié)商，以市場(chǎng)化原則推進(jìn)，在過(guò)去半年里，房企在實(shí)際推進(jìn)展期的過(guò)程中，仍有許多門檻需要一一跨過(guò)。
有房企人士表示，不同于債券可以進(jìn)行統(tǒng)一談判，開發(fā)貸通常跟項(xiàng)目掛鉤，要看項(xiàng)目具體情況，同時(shí)不同金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部對(duì)風(fēng)控的要求、對(duì)政策的執(zhí)行不盡相同，因而展期多是一事一議，通常要逐個(gè)溝通。
相關(guān)的要求往往會(huì)涉及到抵押物。某閩系房企內(nèi)部人士告訴記者，除了純信用債的美元債之外，其他融資推進(jìn)展期時(shí)大都需要抵押物，一般是對(duì)原來(lái)的抵押物延長(zhǎng)抵押，與展期時(shí)間相對(duì)應(yīng)，有時(shí)也要新增一些抵押，有些則會(huì)在利息上提要求?！皶r(shí)間越長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)越高，需再提高些保障。”
整體而言，房企在對(duì)大部分的銀行貸款、信托融資展期進(jìn)行談判時(shí)，機(jī)構(gòu)方面給出的條件或緊或松，進(jìn)行質(zhì)押或其他通融方案，最終都能有所結(jié)果，予以一定寬限。
但也有些項(xiàng)目合作方出現(xiàn)了溝通不暢、談不攏的情況，例如正榮與中梁在廈門合作開發(fā)的中梁·正榮天著潤(rùn)宸項(xiàng)目，此前被信托方面要求提前還款，后又出現(xiàn)保險(xiǎn)柜“被盜”等諸多時(shí)間，如今持續(xù)拉扯中。
某華南出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士提及，很多時(shí)候金融機(jī)構(gòu)并不著急展期談判，央國(guó)企業(yè)務(wù)的優(yōu)先級(jí)會(huì)更高，出險(xiǎn)房企會(huì)比較被動(dòng)。此外，展期遲早都能談下來(lái)，只是利息高企，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)資金壓力依舊很大。
另有某閩系房企人士指出，這些展期談判之后，企業(yè)信用一直在降低，以后很難再有新增融資，再加上持續(xù)消耗存量土儲(chǔ)而沒(méi)有新拿地，現(xiàn)在猶如在做“收尾”工作。
除了對(duì)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期外，本次延期的政策還涉及到商業(yè)銀行支持配套融資貸款。但某全國(guó)性房企內(nèi)部人士向記者表示，相關(guān)政策發(fā)布以來(lái)，在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行提供保交樓配套融資時(shí)，需要地方政府一起參與介入，起到平臺(tái)、增信、渠道等作用，政府作為主體跟銀行發(fā)生關(guān)系，政府帶到錢再用于保交付的支持?！伴_發(fā)商直接找銀行的話，很難?！?/p>
中泰證券指出，無(wú)論是去年底的“金融16條”還是今天的部分政策有效期延長(zhǎng)，都還是圍繞著融資端作文章，但當(dāng)前市場(chǎng)的一些擔(dān)憂還需要融資端配合其他政策予以解決。據(jù)上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2023年上半年，其跟蹤的重點(diǎn)60城新房成交面積同比增長(zhǎng)1%，其中6月同比下降32%，而銷售端的預(yù)期變?nèi)踉谝欢ǔ潭壬弦矔?huì)降低金融系統(tǒng)對(duì)保交樓配合的動(dòng)力。
有當(dāng)前資金狀況尚算良好的民營(yíng)房企內(nèi)部人士告訴記者，目前監(jiān)管層給出的大部分與融資展期相關(guān)的政策對(duì)公司來(lái)說(shuō)作用都不大，目前還沒(méi)到談?wù)蛊诘牡夭剑暗绻袌?chǎng)還沒(méi)有明顯起色，對(duì)我們或許也就有用了”。
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