您的位置:首頁 >房產(chǎn) >

樓市金融十六條出臺(tái) 支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

2022-11-14 07:48:52 來源:第一財(cái)經(jīng)

11月13日,一份由央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(銀發(fā)[2022]254號(hào))(下稱“254號(hào)文”)在網(wǎng)上流傳開來,一時(shí)間引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。

第一財(cái)經(jīng)從多方信源確認(rèn)了該文件的真實(shí)性,北方某省市銀保監(jiān)局稱已于昨日下午收到文件,并按照要求轉(zhuǎn)給各銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

從內(nèi)容看,254號(hào)文包含16項(xiàng)舉措,從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置三個(gè)方面,支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。比如,提出對(duì)國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁,支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期等,政策力度空前。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,此輪新政涉及短期和中長期的政策,給房地產(chǎn)市場(chǎng)吃了一顆“定心丸”。2022年末,房企整體融資環(huán)境出現(xiàn)了有利的情形,風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大的概率正在下降。購房者信心有望得以修復(fù),在年內(nèi)剩余時(shí)間里房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步觸底企穩(wěn)可期。

16項(xiàng)舉措都有哪些重點(diǎn)亮點(diǎn)?這些舉措的出臺(tái)是否意味著,監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)融資的大方由限制轉(zhuǎn)向支持?重磅新政能否助力房企逆轉(zhuǎn)困境?第一財(cái)經(jīng)多方采訪了業(yè)內(nèi)專家。

國有、民營房企一視同仁

254號(hào)文明確,堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”,對(duì)國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn),在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下,按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式,強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理,切實(shí)保障資金安全。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為,聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的民營房企將獲得更多房地產(chǎn)貸款支持。同時(shí),在區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)公司風(fēng)險(xiǎn)條件下,個(gè)別出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也將得到合理的貸款融資支持。相關(guān)措施的實(shí)施,將改善金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營房企的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍,緩解民營房企信用快速收縮問題。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,此次政策是今年以來對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)力度最大的支持政策,對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有望起到較大的積極作用。前三個(gè)季度對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策多見于需求端,三季度以保項(xiàng)目為主。這一次跟之前最大的不同在于增加了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持,民營和混合所有制房企在信貸和債券融資方面都將得到更強(qiáng)的信用支持。

存量融資合理展期

值得注意的是,在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面,文件的一大亮點(diǎn)在于給存量融資合理展期。

連平表示,與之前政策相比,新的變化在于對(duì)部分開發(fā)貸、信托貸款等存量融資予以合理的展期。近期已經(jīng)可以看到房企融資邊際出現(xiàn)明顯改觀,預(yù)計(jì)未來一個(gè)階段房企資金來源狀況將持續(xù)向好。

254號(hào)文明確,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權(quán)安全的前提下,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商,積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持,促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本通知印發(fā)之日起,未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

開發(fā)貸款和信托貸款是房地產(chǎn)融資的重要方同之一,特別是信托貸款對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有重要意義。市場(chǎng)分析認(rèn)為,支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期1年,將有效緩解房企短期償債壓力。

金融監(jiān)管研究院研報(bào)認(rèn)為,2022年監(jiān)管從不鼓勵(lì)融資類信托,到現(xiàn)在的“保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定”,這也是較大的轉(zhuǎn)變。

支持這兩類融資合理展期,是針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)貸、信托貸款的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上,作出的最有效調(diào)整。同時(shí),通過支持展期這種形式,也側(cè)面說明監(jiān)管機(jī)構(gòu)能夠正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前的行業(yè)困境,因地制宜地調(diào)整政策。

利用發(fā)債、信托等支持房企融資

在保持債券融資基本穩(wěn)定方面,254號(hào)文提出,支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通,做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的,通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排,主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購債券。

在信托融資方面,254號(hào)文提出,鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上,按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求,依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

11月8日,銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示,繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”),支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資,后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

陳文靜認(rèn)為,推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持,將加快落實(shí)支持民營房企通過增信發(fā)債融資。

支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款

開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)正式入場(chǎng),幫助化解眼下的房地產(chǎn)問題。254號(hào)文提出,支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求,依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款,封閉運(yùn)行、??顚S?,專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

政策性銀行“保交樓”專項(xiàng)借款是解決當(dāng)下樓市爛尾風(fēng)險(xiǎn)的緊急措施。9月22日,國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項(xiàng)借款,支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。

銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示,積極推動(dòng)支持“保交樓、穩(wěn)民生”,指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實(shí)各方責(zé)任的有序安排下,積極主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究,做好具備條件的信貸投放,千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”。配合住建部、財(cái)政部、人民銀行等部門及時(shí)出臺(tái)措施,完善政策工具箱,通過政策性銀行專項(xiàng)借款支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付,維護(hù)購房人合法權(quán)益,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。

連平指出,此次文件提出積極做好“保交樓”金融服務(wù),明確這部分資金支持主要由政策性銀行提供。自8月中下旬以來,多部門已出臺(tái)措施,通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式救“爛尾樓”,推動(dòng)全國商品房竣工和施工面積在此后兩個(gè)月出現(xiàn)明顯改觀,后續(xù)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)建設(shè)類指標(biāo)仍有進(jìn)一步改善的空間。

同時(shí),254號(hào)文強(qiáng)調(diào)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)人員盡職免責(zé)。文件指出,對(duì)于商業(yè)銀行按照本通知要求,自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi),向?qū)m?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資,在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類;對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的,相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的,可予免責(zé)。

陳文靜表示,對(duì)于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的配套貸款,在鼓勵(lì)加大信貸額度的基礎(chǔ)上,254號(hào)文特別提出了明確的指導(dǎo)方案:如新增配套融資需投向有明確還款來源的項(xiàng)目,劃分“專項(xiàng)借款配套融資”科目進(jìn)行專門管理,滿足盡職調(diào)查但仍出現(xiàn)不良的可予以免責(zé)等。此次出臺(tái)的細(xì)則將讓金融機(jī)構(gòu)的資金投向更為精準(zhǔn)、使用更加高效,同時(shí)也免除了機(jī)構(gòu)的后顧之憂。

鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司參與處置風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目

254號(hào)文鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù),重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力,與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式,推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開展合作,提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題金融債券。

連平表示,積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置,將主要聚焦在商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)合理運(yùn)用并購貸款及其他不良資產(chǎn)處置方式,有效有序化解風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)加快資產(chǎn)處置節(jié)奏。

加大住房租賃金融支持力度

近年來,我國住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展,政策支持力度持續(xù)加大。

文件還提出,加大住房租賃金融支持力度,要優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù),拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。主要內(nèi)容涉及:引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對(duì)自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持;保租房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理;穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)等。加大對(duì)住房租賃的金融支持力度,是推動(dòng)建立“租購并舉”住房制度的重要舉措。

連平表示,此前央行已經(jīng)明確,住房租賃信貸不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理考核指標(biāo)。二十大報(bào)告提出“租購并舉”,意味著未來金融機(jī)構(gòu)將加大諸如住房租賃貸款、房地產(chǎn)保障性租賃住房REITs等金融工具的使用,更好地發(fā)揮創(chuàng)新金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期支持。

標(biāo)簽: 樓市金融十六條出臺(tái) 支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 金融服務(wù) 一視同仁

相關(guān)文章

編輯推薦