“首套4.3%,二套4.95%。”昨日一早,央行的貸款市場報價利率(LPR)一出,二手房中介李經(jīng)理就接到不少咨詢電話,都與“降息是否影響到房貸”有關(guān)。距離央行發(fā)布8月15日發(fā)布“‘降息’10個基點”之后,昨日,與房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)基點終于確定:下調(diào)15個基點,從4.45%降為4.3%。這也意味著,杭州首套、二套房商貸利率雙雙“破5”。值得注意的是,并非所有房貸客戶都能馬上享受到下調(diào)后的利率,新增房貸普遍可以按照最新的LPR利率計算,存量房貸則要看購房者的重定價日。
百萬元房貸月供減少88.48元
“以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算,此次LPR下降15個基點,月供減少88.48元,累積30年月供減少3.18萬元。”5年期LPR再次下調(diào),早就有人算好了賬。
據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,8月22日起貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR從3.7%降為3.65%,5年期以上LPR從4.45%降為4.3%。1年期、5年期LPR分別較上月下降5BP、15BP。截至目前,2022年度LPR已經(jīng)累計下調(diào)過3次,共下調(diào)了35個基點。
值得一提的是,并非所有房貸客戶都能馬上享受到下調(diào)后的利率,新增房貸普遍可以按照最新的LPR利率計算,存量房貸則要看購房者的重定價日。
比如,去年在富陽買了二套房的王女士,刷到“降息”的消息之后,第一時間聯(lián)系了貸款的中信銀行,得到回復(fù),“你們的貸款今年7月已經(jīng)調(diào)整過利率,放款時候是5.35%,7月份已經(jīng)調(diào)整到5.30%。”也就是說本輪降息的福利她并不能享受到,如果接下來幾個月LPR不作調(diào)整,那么到了明年7月,她才可以享受到此輪房貸利率下調(diào)的“福利”了。
事實上,在2020年8月的時候,很多銀行都集中將存量房貸批量轉(zhuǎn)化成LPR,而且約定從2021年1月開始實施。轉(zhuǎn)化成LPR定價模式之后,大家的房貸一般會一年調(diào)整一次。某地產(chǎn)分析師告訴記者:“至于調(diào)整的日期是多少,不同銀行規(guī)定不一樣,有的銀行是在合同簽署日調(diào)整,但大部分銀行則是從新一年的第1月開始調(diào)整。”這意味著明年1月,很多人的房貸將會迎來新一輪調(diào)整周期。
“提前還貸”有利有弊切勿盲目跟風(fēng)
本輪LPR調(diào)整后,加點不變的情況下,杭州首套和二套房貸利率最低將至4.3%和4.95%,二套房利率時隔多年再次“破5”。貝殼研究院市場分析師認為,后期銀行對于首套房、二套房貸款的降息空間將再擴大。
雖然商貸利率雙雙“破5”,不過,現(xiàn)在大家反而不愿意貸款了,近期開始掀起“提前還貸熱”。許多年輕人一改以往“有閑錢不如去投資,沒必要急著還貸”的心態(tài),開始孜孜不倦地分享著如何“提前還房貸”,省下幾十萬乃至幾百萬利息的話題變成熱門。
“現(xiàn)在靠基金、股票、理財產(chǎn)品賺錢效應(yīng)越來越差,提前還房貸或許還成了正向收益。比如現(xiàn)在的理財產(chǎn)品收益能到4%已經(jīng)很難得了,而且大部分還不穩(wěn)定,還不如提前還貸。”這也是不少人選擇提前還貸的重要原因之一,保險經(jīng)理小雨告訴記者,“除了買些增額終身壽長期鎖定利率的產(chǎn)品,現(xiàn)在的確沒有什么好的投資渠道。”
有數(shù)據(jù)表明,進入今年4月后,已有多家國有銀行和股份制銀行將大額存單利率進行了下調(diào)。例如,對于3年期的存單來說,利率再破新低,最低已低至2.9%。至于銀行理財產(chǎn)品現(xiàn)在收益率普遍低于3%、寶寶類活期產(chǎn)品收益率更是低于2%,業(yè)內(nèi)稱,“如果手里有余錢,提前還貸相當(dāng)于兌現(xiàn)了一筆年化收益率5%的理財投資。”
但也有專家提醒,提前還款實際上有利有弊,需根據(jù)個人實際情況判定,切勿盲目跟風(fēng)。“利”是可以節(jié)省房貸利息,減輕日后還貸壓力,“弊”則是會占用現(xiàn)有資金,失去其他投資機會。
對于普通個人提前還房貸是否劃算,這與房貸償還方式、剩余年限、房貸利率等方面因素有關(guān)。有專家建議,以下情況可以考慮不提前還款:“一是等額本息還款已到中期的;二是等額本金還款期超過三分之一的;三是通過公積金貸款的。”
值得一提的是,雖說前幾天一則“提前還貸需支付補償金”的消息成了熱門話題,有些人怕之后還房貸還要交補償金所以打算趁早把房貸還了,但實際上,大多數(shù)銀行表示,只要根據(jù)相關(guān)要求提前在網(wǎng)上預(yù)約,就可申請?zhí)崆斑€貸,不會收取違約金。(記者 葉曉珺)